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地产控股 - 华夏顺泽

  地产控股 - 华夏顺泽集团地产项目将实现“健康+地产+创新”的未来生活享受,将与集团在北京的海淀健康管理中心实现高效对接,服务于业主的健康生活,将与集团在香港和北京的金融资源,助力于业主的创新创业。

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  业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。

  1)业绩增长符合预期,毛利率再度提升:受益于公司2016年以来住宅销售的发力,公司地产开发结算持续放量,为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%,而其中住宅贡献70.5%(2016年这一数字仅为27.2%)。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度,通过“商业+地产”模式拿地,严控土地成本,深耕长三角区域,目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升,达到38.8%的历史高位,带动净利率提升至19.7%,同比上升了0.8个百分点。

  这份名为《2019年中国境外地产投资意向调查》的报告显示,2018年中国境外地产投资为157亿美元,同比下降63%。与此同时,境内投资者的境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。相关数据显示,2018年全年境外有超过120亿美元的物业资产被境内投资者出售。

  拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。

  2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

  相关数据显示,2018年中资企业在美国总计收购了近23亿美元的物业资产,同期资产处置为31亿美元,这是中资首次在美地产投资资本呈现净流出现象。

  3)拿地开创新模式,土储成本优势突出:公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方,总可售货值超过3000亿,土地平均成本仅2701元每平米,占2019H1销售均价的16.5%,土地成本优势十分突出。

  金地集团:业绩大幅增长,持续深耕一二线)业绩实现大幅增长,盈利能力稳中有升。2019年上半年,公司结算收入实现可观增长,上半年结算收入200.3亿元(+54.0%)。盈利能力方面,上半年公司综合毛利率40.3%,同比提升1.7个百分点,净利率22.8%,同比提升2.9个百分点,管理费用率7.4%,同比下降1.8个百分点,全年管理费用率有待持续改善,同时,销售和财务费用率合计仅为2.9%,期间费用率控制能力持续增强,整体公司盈利能力稳定并在业内领先。

  尽管英国脱欧存在不确定性,戴德梁行调查报告显示,今年美国和英国仍将是中资企业海外房地产投资目的地的首选,分别位列第一和第三位。

  【万达商管半年业绩】2019年上半年,公司营业收入为330.48亿元,同比下降36.19%;利润总额为130.84亿元,同比下降38.17%;归属于母公司所有者的净利润为94.85亿元,同比下降34.94%。

  3)持续深耕一二线城市,上半年投资力度略有增强。上半年,公司土地总投资额约554亿元,新增了约675万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年同期略有增强,拿地单方成本8207元/平方米,较上年同期的10161元/平方米下降了20%。公司继续深耕一线城市及核心二线城市,上半年在一线、二线及三四线城市的总投资额占比分别为14%、63%和23%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线)融资成本依旧较低,短期偿债压力尚可。截止2019年上半年末,公司融资成本仅为4.87%,与18年末基本持平,在业内具备较强比较优势。总有息负债为838.7亿元,同比增长17%,导致中期净负债率为78.0%,较18年末提升了20.6个百分点。其中长期有息借款664.1亿元,占比约为80%,而截止上半年末公司在手现金395.3亿元,现金短债比2.3X,短期偿债压力较小。

  【富力地产经营数据】2019年8月,富力地产月内权益合约销售总金额约为105.3亿元,销售面积达约101.84万平方米,同比上升14%和39%;累计至2019年8月底,富力地产总权益合约销售金额约812.5亿元,销售面积达约749.76万平方米,完成全年1600亿销售目标的50.78%。

  2)高增长后销售维持稳健增长,回款情况良好。2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,同比增长24%,销售面积约645万平方米,同比增长24%,全年销售规模有望突破1800亿元。平均销售价格12594元/平方米,与上年基本持平,其中在一、二线%。同时,上半年公司经营性现金流入580亿元,为一年内到期有息债务的3.5倍,现金回款情况良好,经营风险可控。

  【碧桂园经营数据】公司于2019年8月单月共实现归母合同销售金额约468.3亿元,较上年同期增加49.47%;归母合同销售建筑面积约517万平方米,较上年同期增加49.32%。

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  1)毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳,业绩增速明显低于营收的原因1)高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿;2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速;3)去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿;4)少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认,预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外,公司拟首次进行中期派息,每10股派息2元(含税),表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。

  5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少453万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积减少22万平方米,商业营业用房待售面积减少28万平方米。

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