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快乐时时彩官网360度解读房地产投资拓展岗看这

  房地产投资岗是房地产开发链条上最为前端的一个岗位,业内有句话形容得非常好“一个项目是否成功投资岗的责任占到了70%”,可见这个岗位在房地产从业链条上的重要作用,那么这篇文章我们就来对这个岗位进行一次深度剖析。

  房地产投资岗,我们平时也叫土地拓展、土地投资、投拓等, 具体职能为负责为企业履行拿地的职责。我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业,没有土地就没办法进行后续的开发,所谓巧妇难为无米之炊!尤其是在现今优质土地越来越少,竞争越来越激烈的市场背景下,优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重(近年来频频地王现象足以说明)。

  说白了这个岗位就是帮助企业雇主实现购买土地的职责,当一家企业在快速扩张规模的时候,老板是根本不可能忙得过来一块地一块地去考察的,这样效率太低,因此他需要寻找一批懂房地产开发、懂财税、会谈判、会算账、最好再要有一点人脉资源的专业人才帮他快速实现土地资源的获取。

  这个也是我们目前绝大部分投资人的职责工作。投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理,因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。

  各大企业投资岗的工作内容大体相同,我把投资工作的内容简单做了一个流程图:

  干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐,通过个人资源获得信息,还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面,土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你,对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的,可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”,即是通过倒卖土地信息来获取收益的,但层级较低的串串多是不靠谱的,推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨,但一般来说效果还是不错,这个方法即是指你在城市当中看到一块空地,通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方,进而去寻求下一步的合作。

  总的说来,这一步是投资拿地最关键的一步,只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地,这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。

  获取到土地信息以后,就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位,并了解地块的现状(有无高压线等不利因素,有条件可以启用无人机),通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况,必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈,侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息,越详细越好,以便用于后序的分析所用。

  信息采集回来后,一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢?刚入行时往往不知从和说起,怎样才能判断这个地块好不好?有没有项目成功的可能性?做得多了,总结出来一般也就是从以下几个方面去思考:城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。

  城市分析主要看几个指标:GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等,判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了,李嘉诚常说“区位、区位、区位”,好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况,如库存周期还有多少年?当地热销的产品户型时什么?销售价格如何?等等,分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析,主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。

  这样分析下来,作为一名合格的投资人员你心里也应该能大致得出结论,判断这个项目能不能做了。

  你觉得这个项目初步判断可做以后,向领导汇报争取立项,立项同意以后便可以深入跟进这个项目了,如何才叫深入跟进这个项目?那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研(简称市调),他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解,最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。

  这个时候设计部的大神便可以登场了,设计部同事拿到红线图及地形图(投资提供)以及营销部同事提供的产品建议(会详细罗列建什么样的产品,高层、洋房、别墅各建多少体量;户型有哪些等),进行设计方案强排,最终得出本项目的最终规划指标。

  你拿到设计给出的规划指标以后,便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了,当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标:项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同,一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。

  投资测算出来,项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后,便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。

  集团评审通过以后,就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序,合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。

  在房地产投资圈,流传得最多的一句话便是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!”,卧槽还有这么美好的工作?正是这样一句话似乎描绘了这个职业的“锦绣前途”,也就在近两年吸引了无数“有志之士”加入到这个行业,做起了投资。

  我所遇到的有金融银行业转投资的,公务员群体转投资的,咨询行业转投资的,汽车行业转投资的,消费行业转投资的,通信行业转投资的,富二代转投资的……

  这个流派是我比较欣赏的,自然要放在第一位。很多吃瓜群众肯定要问,都说房地产是一个简单粗暴的行业,有什么技术可言,闭着眼睛买买买就是了,短期不涨长期涨,买房子这样买土地同样的!然而,我们在之前一篇文章【孙宏斌亚布力演讲--地产的下半场】提到,孙宏斌这样的大佬都不得不说“投资本来挺难的,这个行业投资更难,因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾,中间隔了很多东西。”

  因此这个行业需要技术大咖!值得欣慰得是,目前这个行业确实也存在这样的技术流派,这一流派主要以从业的85后为主,目前30-35岁,是目前整个地产行业的中坚力量;这一批人大多经历过完整的高等教育,对市场、对数据更加理性,普遍有着财、税、法的基础运用能力,懂得谈判,逻辑条理能力强,时间管理能力强,项目推进有条不紊,同时善于学习。

  他们汇报项目更多是以数据说话,利益风险分析面面俱到,反映出来的更多的是“专业”、“靠谱”,不为了拿项目而拿项目,更多是以“经营”的思维在思考。

  这种客观、冷静的流派个人认为是大多初入职业应该努力的方向。你在一无所有的时候唯有努力提升自己的专业能力才是正解!

  拿地需不需要资源?当然需要资源,而且很重要!很多时候资源起到的作用往往高于技术流。怎么说呢?参与过土地拓展的人都知道,获取土地信息、土地变性、项目指标调整、政府关系协调等等哪一块不需要资源?小项目需要小资源,大项目需要大资源,没有资源需要建立资源,建立资源同样需要资源。有资源则生,无资源则死!这么说一点不夸张。

  尤其对于一个初入的市场,没有一定的资源几乎寸步难行,没有找到关键的人你连工作协调的机会都没有更别提谈判了。这也就是为什么近一两年,有一大批政府领导放弃铁饭碗加入这个行业,尤其以国土、规划、政府平台公司的分管领导最为常见,给出的薪酬自然是相当诱人。

  资源流派最大的bug就是不太懂专业,战略谋划头头是道,但专业落地极其不足;一把年纪了你也要求他从头再来也不现实,因此给他配一个强有力的专业副手是相当必要的。

  想必大家都肯定吃过“串串”,形象上讲就是一个“竹签”将不同种类“美食”串到一起。

  “土地串串”与此类似,在房地产投资圈有这样一批人就在扮演这样一根“竹签”的作用,牵线搭桥,把A公司的土地推荐给B公司,把C政府的土地资源引荐给D公司,目的只有一个就是助力地产公司顺利拿下土地,过程当中出现的难题他们出面协调,他们是折翼的天使吗?怎么这么好这么给力?NO,NO,NO,他们绝对不是天使,他们也是有利益诉求的,要么是拿走真金白银,要么是要求在项目公司中占股,说白了他们其实也就是在将自己的“资源”进行变现。变现能力强不强,就看你的资源强不强,你强它就强,你弱它就弱。

  有什么人这么牛逼?他们要么以前是政府重要领导,目前退休赋闲在家,作为忙惯了的人怎么闲得下来,自然还是要继续操心的,资源就是生产力,不能白白浪费掉!还有一部分人就是在这个圈子里磨盘滚打数十年,这个圈子里面的弯弯角角都知道,各类关系维护得非常之好,办起事来自然流畅。

  这一类不想多说,放到最后,自然是我鄙视链顶端的。这一流派其实要么属于资源流派要么也属于串串流派,只不过他们是其中不成功的哪一部分人,应该说是绝大部分人,真正具备“变现”资源能力的人毕竟是少数。

  这一类人谈地真的是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!”张口一个3000亩,闭口一个2万亩;土地一点眉头还没有就要给你谈介绍费怎么给;天天约这个见面约那个见面餐饮费一大堆,没见一点进展。

  整天拉你去看地,到了才发现不是山弯十八拐的“旅游地产”,就是一片绿油油的“集体用地”,要么就是还未变性的工业用地。

  你问他工业用地怎么确保变性成功,他说他有关系打声招呼就行!你跟他说红线内有轨道规划线,他说没事儿他有关系可以改改轨道线规划,让它换个方向走。。。。尼玛,一向客气的我喷出一口老血!不想多说。

  作为一名普普通通的投资人员来讲,我们大概率是不具备资源背景的,因此我们不能靠“资源”,只能靠“才华”!先从业三五年,努力提高自己的专业能力,让自己变得更加靠谱,让老板放心给你更多的事情,更大的项目,往往你的事情越多,你负责的项目越大,你所能接触到的资源就越多,接触久了加上你还靠谱,资源变成为你的资源!“技术流+资源流”自然是作为一名投资人员来讲最完善的打怪方式,但急不来,尤其对于年轻人来讲,路还是要一步一步走,走得正才能走得远。个人认为投资拓展岗的职业发展路径主要有三条:

  ②若想做项目总:投资专员干1-2年升至主管或者经理后,转岗至运营工作1-2年,再转岗至项目做报建/工程,升项目副总分管报建/工程,最终升项目总。

  房地产投资干3-5年升到投资经理/总监以后,跳槽到偏财务投资的金融机构,负责不动产投资方向,我想这也是一条光明大道。

  ②若想做项目总:投资专员干1-2年升至主管或者经理后,转岗至运营工作1-2年,再转岗至项目做报建/工程,升项目副总分管报建/工程,最终升项目总。

  房地产投资干3-5年升到投资经理/总监以后,跳槽到偏财务投资的金融机构,负责不动产投资方向,我想这也是一条光明大道。

  ①首先是专业能力:从上面的工作内容可以看出,如果要做一个合格的投资人员,你必须要懂营销、设计、财务、成本、法务、税务等,不懂这些专业版块的基本内容无法和横向部门沟通!不懂营销无法和别人谈市场、不懂设计无法和别人谈方案、不懂财税无法和别人谈现金流及交易风险!

  ②其次了解政策:既包括房地产政策、也包括其他经济政策;既包括你所在城市的地方性政策,也包括国际宏观政策。

  ③善于沟通:投资工作中你所接触的人太多,你一方面要和横向的营销、设计、成本、财务、法务等部门沟通,同时还要不停地与政府及合作方周旋谈判,不善表达的人很难hold住。

  ④讲究工作方法:协调如此多人来共同做好一件事情,如何保证各部门不相互推诿责任?项目推进过程中遇到瓶颈如何突破?工作繁繁锁锁如何替身效率?等等这些都需要你有一个好的工作方法。

  ⑥坚持运动:投资人员出差多,工作忙碌。但身体是革命的本钱,没有强健的身体很难胜任这样一份工作。

  前文已经说到,投资岗是一个综合性岗位,只要你是大土木、大房地产、大金融专业方向的童鞋都是可以进入的(包括但不限于土木、工程管理、城市规划、金融、投资管理、暖通、经管、会计等等),具备我上文所提到的能力且对这个岗位有所了解,最好有过相关的工作或实习经历,用心准备都是可以拿到这样一个offer的!

  简单总结,地产投资拓展岗就是协调内外部资源共同来完成一项工作(拿地),抓住这个本质,一起都迎刃而解!

  上周A股申万地产板块大涨3.73%(同期上证综指和沪深300分别上涨3.93%和3.92%),周成交额733亿,环比增长28.6%,板块跟随市场放量反弹。板块中“中迪投资、哈高科、浙江广厦、华鑫股份”等表现强势,“中航善达、数源科技、皇庭国际、新华联”等跌幅居前。港股通地产股“太阳城、佳兆业、华人置业、宝龙地产”等表现强势。

  初面是人事经理,问题偏重过往经历的项目类别,项目位置。二面是营销负责人,问题更专业化,针对阶段项目情况咨询以往的案例进行分享。

  由于全国不同城市的房地产市场发展状况存在的巨大差异,以及包括农村宅基地在内,全国住房信息联网的工作难度,全国统一开征房地产税并不现实。由部长表态中可以看出,为了加速房地产税的推进,很有可能热点城市先行一步。而且,很有可能中央充分授权给地方,由各城市根据自身情况制定征税的细则。

  【远洋集团经营数据】8月份,远洋集团完成协议销售额约75.1亿元,比去年同期上升13%;协议销售楼面面积为约41.21万平方米,比去年同期上升24%。2019年前8个月,远洋集团累计协议销售额达约754亿元,同比上升32%,完成全年销售目标的53.86%;累计销售楼面面积约367.17万平方米,同比上升26%。

  总土储稳定增长,下半年拿地保持弹性。公司按“1(核心一二线)+N(周边辐射城市)”布局,目前进入43个城市,截止到2019年中,公司总土储2654万平米,权益比约53.3%,平均土地成本4465元每平米,相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方(平均溢价率仅12.6%),总土地对价177亿,公司权益地价84亿,拿地相对谨慎,下半年公司拿地保持一定弹性。

  对于我们很多人来说房子是生命中最重要的东西之一,在我国买一套房子价格是不菲的,所以大家在买房子的时候要多多的注意,买房子并不只是交付房款就完事了,需要缴纳一定的税费。那么买房贷款计算器怎么算买新房子需要哪些税费下面小编带大家详细去看看。... 想要了解更多关于买新房需要交哪些税费的知识,跟着华律网小编一起看看吧。

  金桥房地产开发股份有限公司创立于1998年,具有国家房地产开发企业一级资质,注册资本22032.2万元。下设8家全资子公司:常州市博爱物业服务有限公司、常州金桥机电五金市场管理有限公司、常州市金达基础工程有限公司、常州市太阳城商业管理有限公司、常州市金达置业有限公司、常州市美林江南置业有限公司、江阴金美林置业有限公司、常州市硕利物资有限公司另控股无锡金太湖房地产开发有限公司,现有员工近千人。

  此前房产税是按购房价格的70%来评定余值,同时,装修等费用还可纳入抵扣范围内,而房地产税按照评估值来征收的话,评估体系的建立和评估机构的认证,都是现状条件下,房地产税开征的必要条件。

  话说美国投资移民以吸引外国投资者到美国投资和创造就业机会的移民方式,美国投资移民政策的出现已经过了20多个年头了,吸引投资眼球无疑是一个很好的方式,那么面对这些诱惑,美国投资移民条件有哪些呢美国EB-5(Employmentbasedfi... 想要了解更多关于美国投资移民如何缴纳房产税的知识,跟着华律网小编一起看看吧。

  1-2月份,东部地区商品房销售面积5437万平方米,同比下降9.7%,降幅比2018年全年扩大4.7个百分点;销售额6844亿元,下降1.2%,2018年全年为增长6.5%。中部地区商品房销售面积3901万平方米,下降0.6%,2018年全年为增长6.8%;销售额2660亿元,增长6.6%,增速回落11.5个百分点。西部地区商品房销售面积4368万平方米,增长2.2%,增速回落4.7个百分点;销售额2993亿元,增长10.2%,增速回落13.2个百分点。东北地区商品房销售面积396万平方米,下降4.8%,降幅扩大0.4个百分点;销售额307亿元,下降2.4%,2018年全年为增长7.0%。

  开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。

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  顺泽•水榭花城周边自然景观资源丰富,南邻1080亩燕郊植物园及规划中10800亩燕郊滨河…

  综合6个信息点,房地产税虽然离我们越来越近,但相对来说,一二线城市的居民可能会更早面对,有必要的话,可以提前腾挪房产,将非核心区、中小户型、品质较差、房龄较长的房产置换为更具价值的资产,而三四线城市距离开征则还相去甚远,毋须为此困扰。

  4)携手腾讯开启商业数字化,融资成本稳健下降:公司与腾讯设立合资公司,打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富,覆盖面广,2019年计划新开业6家,预计年末开业商场达到45家,总可租赁面积(不含委托管理)为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿,平均融资成本仅6.24%,相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元,考虑到公司商业估值逐步呈现,给予2019年6倍估值,调升目标价至6.38港币,维持“买入”评级。

  在上海买了房子的或想要买房子的朋友比较关心上海房产税如何征收的。那么,下面小编具体跟大家介绍一下上海房产税是怎么征收。如今房产税的征收规则是以1986年9月15日,国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施的... 想要了解更多关于上海房产税是如何征收的的知识,跟着华律网小编一起看看吧。

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  1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。

  近500份三季报预告出炉 32股业绩环比连续增长!机构大手笔买入这些业绩暴增股

  1)业绩大幅增长,盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方,同比大幅增长51.4%,结算金额734.2亿元,同比大幅增长65.6%,带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%,较上年同期相比稳中有升。值得关注的是,报告期内联合营企业投资收益36.3亿元,同比增长226%,财务费用净额仅6.1亿元,同比减少77%。