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昨天还有朋友问这公司和地产股差不多为啥不买

  昨天还有朋友问这公司和地产股差不多为啥不买地产?我想说这个公司和地产股差多了生意模式完全不同杜邦分析的三要素差为什么?因为小地方更加垄断,更加贫富差距分化,说白了,你想被剥削都没有机会。所以说,低欲望社会,是资本主义国家到一定阶段的必然表现,因为资源和资本越来越掌握在少数人手里,这些人通过联姻、设置门槛都手段不断巩固自己地位,而大众能够得到的东西越来越少。于是,大家慢慢放弃奋斗,并对周围变得麻木不仁。唯一还有机会奋斗一把,或者喘口气的,大概就是超级大城市。

  一是房企资金方面的压力较大,也可说其资金链潜在的风险加大,毕竟其去年拿地较多,今年房企拿地方面会更倾向于保守;二是年初部分地方政府在落实中央政策方面,出于调控房价以及去杠杆和去库存的目的,慎重批划房地产用地,供地方面相对收紧。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、▲●耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  在该计算公式中,允许扣除的只是当期的土地价款,而不包括其他的成本(如房地产开发成本等),当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。且对于建筑面积部分,国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)中规定,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。

  一个整体市场能够细分为若干子市场,主要是因为顾客需求存在差异性。()

  根据中国指数研究院的相关分析显示:2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同,中央在重要会议及时强调“房住不炒”,各地政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。

  因为很多人根据中国人口统计说中国房价会暴跌,一线城市地产不值得投资,那日本老龄化以后怎么样了呢?这20年日本社会真正的变化有三个,未来也非常有可能会在中国上演。

  美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。税,是企业在发展过程中必然发生的,并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下,开发项目溢价程度高(尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业),导致综合税负所占比重越来越高。因此,房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。

  2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%。在当前房地产市场“被降温”的情况下,开发投资数据超出预期,主要有两方面原因:

  经纪方的房产经纪人彭某在签订合同时未出示其经全国统一考试取得的执业资格证,同时,未在合同上签名,属于违规执业。依据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定,当对经纪方责令限期改正,记入信用档案;对彭某个人处以1万元罚款;对河南宝峰房地产营销策划有限公司处以1万元以上3万元以下罚款。

  1月22日起,•●整个上海迪士尼度假区将换上农历新年主题的装饰、色彩和布置,以别具一格的方式庆贺新春。

  企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

  房屋竣工面积:指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

  仁恒梦公园项目位于回龙埔工业区,该片区旧改建成后将是近百万的产城融合综合体;而项目作为其中之一,自身为33万㎡综合体,项目融合总部办公、商业、☆△◆▲■居住等多种功能于一体,将塑造成为深圳“东部中心”封面作品,开启龙岗商务新格局。

  (三)不退还前期所交中介费和压金属违规行为。依据《房地产经纪管理办法》第十九条规定,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。经纪方违规在先,却拒绝退还我个人钱款,行为十分恶劣。

  2019年一季度,该公司营业总收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%。扣除非经常性损益后,归母净利润的降幅扩大至29.22%。

  小户型是适合投资的,无论是长线还是短线投资。小户型总价较低,易购买也易出手。大户型承担的风险比较大,将来不容易出手。商铺的投资潜力较大,回报率也高,方式也较为灵活,但是商铺需要考虑的综合因素很多,还要承担商业风险,所以投资商铺需要谨慎。

  2019年一季度,西安房地产开发投资还同比增长15.9%;而到了2019年上半年,这一数据迅速转为同比下降1.1%。背后原因,还是过去一段时间内西安土地出让和平均房价的过度火热,使得严厉政策调控之手迅速压下。

  昨天还有朋友问,这公司和地产股差不多,为啥不买地产?我想说,这个公司和地产股差多了,生意模式完全不同,杜邦分析的三要素差别非常大,简单分析一下,欢迎补充:

  万科与福寿园有天壤之别,对万科高ROE贡献最大的因子是什么?是权益乘数,也就是高杠杆(有经营杠杆和财务杠杆之分,这里不展开)但福寿园是低杠杆经营的,外部的融资环境再变化,对福寿园没有影响。(万科已经是地产公司里财务杠杆最低的之一了)

  万科的ROE与ROIC差别非常大,说明什么?万科股东的高回报,是建立在债权人提供的低成本资金的基础上的,这可以理解为一种能力,也可理解为一种风险。即,将债权人和股东打包一起来看,万科(地产)不是一个赚钱的好生意,地产产业链谁最赚钱?谁议价能力最强?这个问题不用我回答。

  福寿园不同,福寿园ROIC比ROE还高?说明啥?说明这公司一分钱不用借也很挣钱,口▲=○▼而且账面还趴着一堆现金急着要花出去。(ROIC是减掉现金的)毛估下,如果把福寿园账面20亿现金合理扣除一部分(分红或者回购),公司ROE远远不止15%。

  直接说结果吧,万科们对土地必须2年周转一次,因为土地太贵了(多贵?2016-2017上海土地出让的楼王,楼面价一平米11万)一旦周转不起来,现金流就断了。绝大部分地产公司走的高周转的路线。

  福寿园的土地周转率速度是20年以上。啥意思,他开发一片土地,开始基于此提供墓园服务,一般要20年以上土地才会“用完”。实际上,以福寿园现在的“土储”220万平,以他2018年的土地消耗3万多平来看,他的土地周转率达到50-70年,有哪家地产公司有这样的“土储”呢。这根本不是一个商业模式。这也是福寿园的优势,土地是几十年前拿的,而社会一直在发展,货币一直在印,收入一直在增长,所以单价。。。

  这就清楚了,地产和福寿园的商业模式完全不同。地产商是城市中心商业用地的加工制造&分销商(其实可以理解为制造业,原材料是地)。由于土地太贵必须迅速出手走高周转,在销售过程中发生的是产权的转让,即使认为捂地10年可能更划算也很难办到(华侨城等少数例外也是有的)。在我们和地产商签合同那一刻,人家基本和咱没关系了,意味着合作的结束,以后我们只和物业打交道。

  福寿园是以城市边缘低商业开发价值土地为载体,长期提供殡葬服务的服务商。土地理论上可循环使用(3代以后,基本就没人来祭拜了,这是客观而又冰冷的事实),◆▼客户与福寿园签订的是10-70年不等的墓位使用合同。一个客户和福寿园签合同的那一刻,意味着福寿园服务的开始,从那之后将长期和福寿园打交道,每年祭拜,每10年还要交管理费(类似物业费)。

  一句话,地产是高周转高杠杆的制造商与分销商,福寿园是低周转低杠杆的服务业企业,两者商业模式差距很大,承担的风险和挣得钱也完全不一样,不管是基本面还是估值,不适合直接比较。

  1.地产商交货后有点问题,客户还要拉横幅。▲●…△福寿园的客户很安静。因此售后成本不同。★-●△▪️▲□△▽2.地产商也可以继续为小区做物业服务,但是物业服务的客户要求很多,很难伺候,物业费收了以后需要付出大量真实维护成本。福寿园的客户容易伺候(原因见上条),维护成本极低。客户的别墅,公寓都没有电梯。每天给客户擦一擦门牌,搞搞绿化即可。3.地产商需要不断的购买最重要的原材料,福寿园可以半个世纪不买原材料,仍能继续经营。半个世纪后,估计我都住进福寿园了,它再买原材料跟我也没啥关系了。4.福寿园不依赖银行融资。一把手出现新城类黑天鹅,对公司冲击小。5.福寿园土地属于区域垄断,当地数量有限,且政府没有动力引入更多类似企业。房地产地方政府基本思维是多多益善。6.地产商,前十大各个如狼似虎。地产商就算是西门吹雪,▼▲每天对付叶孤城也够累的。福寿园在业内也是西门吹雪,但对手都是杂鱼。区别很大。7.福寿园的客户如果长时间不交物业费,公司连土地都能收回重新使用。地产商绝对没办法赶走不交物业的业主,把房子重新卖一次。8、往后十五年,地产商的客户越来越少,福寿园越来越多;9、地产商过去的客户,很可能会把多余的房子卖出来,成为地产商的对手之一。比如京沪深二手房销量远大于一手。福寿园的客户绝对不会把已买的房子卖出来跟公司抢客户。尤其在发生危机之时,房产老客户可能会不计成本的疯狂抛售,导致地产商的产品难以销售。。。★◇▽▼•。。等等。。。■□。。以上纯属聊天,严谨滴木有。

  最好不要把所有公司都用伯克希尔 腾讯这种去类比,○▲就像亏损的公司不要用亚马逊去类比一样

  福寿园的股息率是0.55%,你如果相信未来他的大股东会大发善心,把每年股息给你提高10倍,那你就可以放心的买它了。

  我个人觉得福寿园跟商业地产有相似之处,跟住宅地产则显著不同。商业地产的地标位置也是唯一的,当然一个城市可以有几个商业地标,但是同一区的商业地标则有唯一性。这是跟墓园的第一个相似之处第二,一家商业地标物业,从拿地开建,到成熟,可能需要十年以上,甚至过去几十年,上百年的积累。而福寿园目前当红的墓园,青浦福寿园,是1996年,海港福寿园是2001年,大蜀山是2002年,都已经超过16年了,即将成熟的墓园,比如观陵山墓园,□▼◁▼常州栖凤山墓园,也有十年以上的历史。成熟后,商业地标和名墓园都有现金奶牛的特点。第三,就是低杠杆,墓园的土地成本低,是因为地处山野,回收期长,所以价格低,也几乎不能贷款。商业地产在成为地标之前,也不能贷款,因为风险高,而成为地标后,现金流良好,则慢慢还债成为无负债现金牛。 福寿园上市筹资17亿现金,五年后还有19亿现金。因为投资总量不大,而成熟墓园现金流非常好。第四点:商业地标是自然形成的,而墓园有强管制行业,但是两者都需要天时地利人和因素,往全国复制的时候,往往都不能完全照搬,商业地产的风险性还很大,墓园的回收期也可能很长。不同点也有,容慢慢道来。

  土地一次买断,长期持有,无持有成本。土地上的墓穴没有所有权转让,△▪️▲□△出售的是长期使用权,理论上公司可以回收反复利用(一般三代以上就无人祭扫了),但实操中还没有这么做过。

  请问一下福寿园的地和买地盖房有什么区别。盖房有土地出让金,几年就得卖出去,高周转;福寿园的地可以长期持有吗?长期持有的费用如何?谢谢

  以前也持有过,。大股东绝对不是什么好路数,估值逻辑有硬伤,账上大笔现金,•☆■▲扩张缓慢,又不分红。叫好的人多半是新投资人,文章洋洋洒洒,投资收益寥寥。

  风险提示:雪球里任何用户或者嘉宾的发言,都有其特定立场,投资决策需要建立在独立思考之上◆◁•