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地产人必看的房地产策划定位秘籍

  另外,工信部颁发的数据中心运营牌照仅颁发给国内企业,所以部分已经赴国外上市的数据中心服务商往往采用VIE架构规避该政策壁垒,或者可与有牌照的运营商合作进行投资。

  数据中心拥有巨大的吸引力,但进入壁垒远高于传统的房地产类型,需要专业团队来进行管理,包括自身的技术门槛、对资金实力的要求以及对市场洞察力。对于新建的数据中心,★-●△▪️▲□△▽在进入稳定现金流前有较长的建造期和培育期,即使在进入稳定期后资本支出也较大,对投资者财务能力提出了较高的要求。

  综上所述,数据中心作为新兴的房地产投资,在中国目前还处于起步阶段,随着未来数据量持爆发式增长,▲●这个细分领域毫无疑问会有跳跃式发展。

  在这良好的基本面下,投资者可考虑以不同方式,如设立数据中心房地产基金的方式逐渐构建数据中心资产包,并可阶段性引入投资机构投资者,或通过最终上市等方式实现退出并获取良好回报。

  时寒冰,字暖之。○▲经济趋势研究专家。上海交通大学兼职教授,复旦大学、北京大学等总裁班授课教师。著有《中国怎么办-当次贷危机改变世界》、《时寒冰说:经济大棋局,我们怎么办》(含韩文版和中文繁体字版)、《时寒冰说:欧债真相,警示中国》、《时寒冰说:未来二十年,经济大趋势(现实篇+未来篇》。2012年起专职潜心做趋势研究。同时,积极参与社会公益活动,资助贵州、□▼◁▼河南等地贫困孩子读书,向云南旱区农民和旱区小学捐建水窖,向河南艾滋村小学捐建多媒体图书馆等。曾荣获中国证券市场20年最具影响力财经传媒人奖、《出版人》年度作者大奖等。微信公众号:shihanbing2016 邮箱:

  财政部部长肖捷日前在《加快建立现代财政制度》的文章中,首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。房地产税的开征,其实,早已“只是时间问题”了。如果对地方政府的财政收入状况稍微关注一点,就会发现,随着可出让土地的日益减少,许多严重依赖“土地财政”的地方政府,正面临着日益强烈的焦虑。▼▼▽●▽●这种焦虑感远远超过民众对于房地产税给自身利益可能带来影响的焦虑对“土地财政”根基动摇的焦虑与民众的焦虑最大的区别是,前者可以通过推出房地产税加以解决,■□而后者则只能在焦虑中静待靴子落地。

  如果在国外看过销售的房产,就能明白一个简单的道理,国内房产的售价是非常昂贵的,国内许多公寓的价格远远超过海外别墅的价格并非只是个别现象。国内房产昂贵的原因之一,是购房者相当于一次性交纳了70 年的土地使用权,而不用在保有阶段继续交纳房地产税。在这种情况下,人们轻易接受了房价昂贵的现实,因为持有成本低,或者说居住成本低。但是,在越来越多的地方政府面临“土地财政”困境的情况下,游戏规则将被改写,房地产税正在被提上日程。房地产税的开征,依据什么?肖捷部长指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,☆△◆▲■◇▲=○▼=△▲此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

  如果要对房地产进行合理的估值,就面临着一个比较重要的问题:世界上那些已经征收房地产税的国家,大都是把房产和土地的市场价值作为计税依据的,而在中国,购房人只拥有房屋产权,△而土地是归属于国家的。假设两个房屋的建筑材料、质量、结构等等,完全一样,一个在二环以内,一个在五环以外,两个房屋的估值应该一样,但实际上,它们的市场价值是截然不同的,甚至是天壤之别,这种区别主要是由于房屋所在的土地的价值不同造成的。如果对这两座房屋进行估值,并根据估值征税,实际的土地拥有者扮演怎样的角色呢?当然,从国情上来看,从技术上来说,这种难题并不难解决,只需要让土地的实际拥有者悄悄隐身就行了,税该怎么征依旧怎么征。房地产税开征,会不会导致税收转嫁给买房人?这是一个很现实的问题,也是制度设计者必然要考虑的问题。很多问题,如果我们仅仅是基于自身的利益是很难看清楚的,这需要从制度设计者的利益出发,才能更透彻地看清事物的本源。

  从社会稳定与国情的角度来看,有关部门会努力避免这种现象的发生。道理非常简单,那些常年炒房的人、那些拥有多套房产的人,对房地产税有着更为强大的承受能力。而政府正在努力推进“租购并举”的政策,通过这种模式让无力买房者尽可能以负担得起的成本解决住房问题。这种制度对于拥有多套房产的人,具有釜底抽薪的效果:他们是承受房地产税,还是把手中的房屋抛向市场?党的十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。那么,如何解决这个矛盾?显然就需要“损有余而补不足”,如果看不到这句话背后所包含的深意,就很难理解房地产税开征的真正用意或者影响。如果理解了这句话的含义,就应该明白,房地产税既是解决“土地财政”困境的需要,也是解决贫富差距过大的需要。因此,房地产税并非大多数人想象的那样,在它背后,承载着制度设计者更多的目标与追求。(说明:大环境使然,文字较过去略显晦涩,但如果仔细阅读,是能够明白我所表达的意思的,尤其熟悉我的读者,风格的略微转变并不影响理解。我为不得不做的这种风格转换深表歉意!感谢大家的支持!)附新闻:房地产税新动向!按评估值征收,地方制定具体方案(节选)经济参考报 2017年11月6日

  房地产税和个人所得税(下称“个税”)如何改革?地方收入体系如何构建?财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。记者发现,在备受关注的房地产税方面,肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。个税改革则与此前已明确的方向相同:建立综合与分类相结合的个人所得税制度。而营业税改增值税后,失去主体税种的地方政府未来将以共享税为主、专享税为辅,地方税种和税权将扩大。不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税,一字之差的房地产税将对个人住房征税,因此备受老百姓关注。2015年8月,房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划,意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。在上述文章涉及健全地方税体系改革内容中,肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。接受采访的多位财税专家均表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。事实上,现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

  “快征房产税”,最近这样的声音越来越多了,其实这几年房市正火爆的时候就已经开始有了这种声音,随着房价越来越高这种声音也随之越来越大。高昂的房价成为了绝大多数人心里的痛。因为在国内房子对于一个人甚至于一个家庭而言,意义是非常巨大的,这是中国自古传承下来的文化使然。就拿结婚来说,现在没有房子谁跟你结婚?再加上现在连孩子上学都和房子挂钩了,于是情况就更加严峻了。但是高昂的房价却始终让人处于看得见却摸不着的状态,也就是在这个时候有了要求征房产税的呼声。

  于我国相比很多海外国家的房价就一直显得很平稳,而这一点和房产税的征收是脱不开关系的。这些国家针对房地产的税收体系也并不复杂,◆●△▼●甚至可以说是十分简单明确,就是根据房地产评估价值征收房地产税或者是财产税。在征收对象方面分为两种情况。一种是对于土地和房屋统一征收不动产税,就像是美国、加拿大和日本等国家;而另一种是对于土地和房屋分别征收土地税和房屋税,如澳大利亚和法国等国家,此外英国对于房地产征收的税根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税。而且这些国家相同的是,大多都是第一套房子轻税甚至是无税,之后再有房产的话税收就会越来越高。

  只要房地产税一旦开始征收,那么毫无疑问的会直接影响到房价。就如同第二套房开始征税的话,那么那些手中有几套房子的炒房者将会直接亏炸,光税收就够他们喝一壶的。这样一来一人一套房将逐渐成为标准配置,按照现在我国房产总量而言一人一套房的余地还是有的,前段时间网上不还总说房产过量,如此的话只要这个政策能够实施房价就有可能实现大规模下降。我国现在就是房子够但是却到不了需要的人手中这一情况,甚至有很多空置小区存在,但当地仍是无房的居多,因此征收空置税也不失为一个好方法。

  关于征税问题,目前各界人士议论重点在于如何去征收这个税,应该在什么情况下去征收,而征收的具体标准又该怎么订。毕竟上有政策下有对策,这种事情在国内发生实在是太平常了,像是之前假离婚买房子的也不在少数。因此如何能够有效且准确的实施征税政策才是问题的重点。而目前的情况是2018年的时候房地产税已经提上了立法规划流程,但是距离具体完成还有一段不小的距离,但立法的苗头已经是有了的,现在差的就是一个时间而已。

  现在房价已经稳定下来,★▽…◇有人说立法很可能在5年之内完成,△▪️▲□△而且这段时间很多专业人士也一直在强调这个问题,比如说姚洋和潘石屹。一旦房地产税出台可以预料到房价必降,因此楼市再次抬头的可能性已经很小了,与其抱着这样的希望还不如趁早做好房产优化的打算。对此,你有什么看法?

  战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱,并帮助企业从全局的需要出发,有效地整合这些专业性操作公司,使其在统一的平台上,协调一致地实现总体目标。

  1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下,根据每个项目的不同特点,找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势,区域经济大势,区域市场需求大势,区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

  2、理念创新——出定位。思路确定后,选择摆脱同质化竞争的迷局,确定差异化发展的突破点,总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

  3、策略设计——出方案。量身定造,针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的,且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

  4、口▲=○▼资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源,包括整合各种专业化公司的力量,创造一个统一的操作平台,让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

  5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成,策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。

  房地产全程策划,简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划,●即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务,每个环节都以提升项目的价值为重点,围绕提升项目的价值来运用各种手段,使项目以最佳状态走向市场。

  1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

  2、土地研究——挖掘土地的潜在价值,对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

  3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析,确定项目定位策略,决定目标客户及楼盘形象,决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

  4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

  5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

  7、营销策略——分析项目环境状况,突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点,整合项目外在资源,挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

  8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示,将服务意识传播给员工,构建以服务为圆心的组织架构。

  品牌就是差异,就是个性。品牌标志着商品的特殊身份,将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性,有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群,有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广,使房地产项目赢得人们的信赖。

  2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础,品牌策划要从品质入手,创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值,要有一流的战略战术,要建立一流的物业管理队伍。

  3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境,二是要社区服务的社会化,三是要居家生活的信息化。

  4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段;二是“培育蓄势”阶段;三是“推广扩势”阶段;四是“持续升势”阶段。

  近几年来,发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适,创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士,也不遗余力地倡导商品策划模式。

  房地产商品策划,就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹,以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”,一切围绕客户的需求来策划商品,注重商品的舒适性和艺术性,使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计,商品定位先于商品设计。

  1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研,目的是了解需求和供应状况,为商品定位做好准备。

  2、商品定位。在商品调研的前提下,对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位,这最重要,因为商品竣工后是卖给他们的,还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。

  3、商品设计。这是策划的重心,根据对目标客户的特性分析,商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

  5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品,包括商品的包装、商品的推广等。

  从房地产策划定位的具体内容来看,战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目;全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务;品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广;商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行;四大策划定位都有自己的特色和专长,在具体的策划实践中各有一定的适用性,从不同的侧面和角度来策划房地产项目。

  房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目,因而成功率较高,它具有明显的特长:

  第二,能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作,并从全局出发实现项目的具体目标。

  第三,由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的,▲★-●因而最适宜操作大盘项目。

  战略策划定位对策划人的综合素质要求很高,★◇▽▼•具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。

  房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务,因而策划的思路、▼▲理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向:

  第一种是在项目接手后,从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去,并在各个专业上具体操作,直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面,从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且,要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大,目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。

  第二种是项目的一系列环节都参与进去,但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹,◆◁•把各种不同的专业公司整合一起,按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多,但都是策划精英,能主持各方面的专业工作,把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

  第三种由于策划咨询公司的专业特长不同,◇•■★▼在全过程策划服务的前提下,有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多;有的在市场调研、投资分析方面有擅长;有的在广告策划方面有突出的表现;还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重,但不丢掉全程策划的宗旨,并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

  全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行,这样各个环节较容易策划到位,大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时,就应该采用其他策划定位与之交叉进行,取长补短。

  房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外,着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等,把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓,吸引客户购买,从而达到品牌策划的目的。

  品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说,效果是很好的,通过“快速推广”,使项目赢得人们的认同。但是,如果在推广时片面追求“造势、“炒作”,忽视产品品质,虽取得首次开盘成功,后几期就不一定卖得动了。因此,在“快速推广”的同时,也不能忘了品牌的品质,因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

  房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂,以吻合顾客的要求,适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、▪️•★商品营销手段新颖,加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质,差不多都会运用得当,获得成功。不过,如果只强调商品品质方面,对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视,那么,策划出来的楼盘也不一定畅销。