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  自居和投 资并不是区分得很快乐时时彩官网严格的9月27日,新城控股(601155.SH)位于西安西咸、延安以及连云港赣榆三地的吾悦广场迎来盛大开业。至此,新城控股今年已开业7座吾悦广场,累计开业49座,持续加快商业开业步伐。

  按照计划,◆▼新城控股今年预计开业22座、至年底累计开业64座吾悦广场,这也意味着,至今年底还将开业15座。业内人士分析称,下半年尤其年底是新城控股商业开业密集期,其中10月份将有常州天宁、宝鸡、扬州宝应3座吾悦广场开业,11月份将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林、等4座吾悦广场开业,到12月份,连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场将集中开业。

  依托于“住宅+商业”双轮驱动的发展模式,今年以来,新城控股拓展商业新地块、提速开业步伐两手抓,持续推进吾悦广场在全国范围内落地。据悉,截至9月25日,新城控股在建及开业的吾悦广场总数达120座,覆盖全国98个大中城市。

  此次同日开业的西安西咸、延安以及连云港赣榆三座吾悦广场,▲★-●商业面积合计45.5万方,出租率100%,均实现满铺开业,每个项目均凭借丰富的业态组合、优质的品牌商家资源和体验式商业模式等优势表现亮眼。

  以连云港首座吾悦广场——赣榆吾悦广场为例,项目为赣榆引进百余个全新商业品牌,并引入连云港首家实弹射击馆、赣榆最大儿童游乐场多奇妙、当地唯一巨幕影厅星轶影院、母婴集合店孩子王和电玩城天空之城等品牌商家,填补了区域体验式商业综合体的空白。

  值得一提的是,此次开业的西安西咸和延安吾悦广场均位于我国西北地区。目前新城控股已在陕西开业渭南、西安西咸、延安三座吾悦广场。此外,还于西安沣西、宝鸡、汉中布局三座吾悦广场,其中,宝鸡和汉中吾悦广场将分别于10月、11月接连开业。与此同时,新城控股商业步伐还逐步迈向宁夏银川、青海西宁、内蒙古包头、山西大同等地区,不断扩大在西北和北部地区的商业版图。

  作为新城在西安开业的首家吾悦广场,西咸吾悦广场大商业面积12.5万平方米,是新城控股首个A+级体验式商业综合体。◇•■★▼延安吾悦广场大商业面积15万平方米,是延安目前最大型体量购物中心之一。

  据悉,两座吾悦广场不仅引入多业态的国内外知名品牌,更积极为所在城市拓展全新商业品牌、带来全新消费体验。其中,西咸吾悦广场引入的STARX巨幕厅“星轶影城”、真枪射击俱乐部“名枪汇”等品牌不仅首次进入西安市场,也均是西北首家;而延安吾悦广场引进的超200个品牌中30%为首进延安。

  今年以来,新城控股旗下商业品牌吾悦广场继续保持快速发展势头,规模效应不断显现。据半年报显示,新城控股上半年实现租金及管理费收入17.41亿元,同比增长104%,出租率高达98.49%,已完成全年目标的43.5%。随着下半年20座吾悦广场接连开业,全年实现40亿元收入目标可期。

  不仅商业整体租金及管理费收入呈现快速上扬之势,吾悦广场单店收入也增长明显。据新城控股半年报数据计算,★▽…◇2019年上半年吾悦广场平均单项目租金及管理费收入接近0.4亿元,相较于2018年全年的0.5亿元/年以及2017年的0.44亿元/年,今年吾悦广场半年度的单店收入已几近持平此前全年数据,单店盈利水平显著提升。

  一手抓规模,一手抓运营,快速增长的租金及管理费收入离不开新城控股稳步提升的商业运营管理能力。秉承“幸福商业”理念,今年9月6日至9月15日,新城控股在已开业的46座吾悦广场全面启动“吾悦嗨买节”,线上线下联动打造一场幸福狂欢,其活动效果也显而易见。以浙江为例,活动期间,浙江12座营运期吾悦广场累计实现销售达2.39亿元,累计客流量598万人,不仅创造了销售、客流新高度,还实现了商场、商家与消费者的多方共赢。

  DS品牌在华销量的下跌,反映出其产品布局方面的欠缺。在这个SUV市场火爆的时代,DS目前仅有一款SUV车型,★◇▽▼•使得消费者可选择的车型十分有限。另外,DS品牌旗下所有车型均采用来自PSA集团研发的1.2T、1.6T以及1.8T发动机,而这一套动力相对有些老旧,也是不能吸引消费者的原因之一。•☆■▲

  其实京津冀城市群的提法由来已久,并且早已锁定“世界级”的目标。2014年3月,中共中央国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中3次提到“京津冀城市群”,并将其与珠江三角洲、长江三角洲城市群并列,视为“国民经济重要的增长极”,并提出其“要以建设世界级城市群为目标”。

  银监会审慎规制局局长肖远企表示,挪用消费贷款进入房地产和投资领域,属于违规行为,银监会将严厉打击首付贷。“美国次贷危机很重要的教训,就是金融机构对没有偿还能力的人过度发放贷款,中国要防范这种倾向,不能助长泡沫。”

  李先生表示,每到年底,借货币基金冲量都是基金公司竞争资产规模排名的拿手好戏,毕竟基金公司的规模和排名对内对外都至关重要:对外,排名关系到公司的江湖地位,以及投资者心中的美誉度;对内,则关系到员工的奖励和考核。

  《证券日报》市场研究中心根据同花顺数据统计发现,在年报业绩预喜的混改概念股中,有55只个股获机构给予“买入”或“增持”等看好评级,其中,30只个股机构看好评级家数在2家及以上。

  1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研,目的是了解需求和供应状况,为商品定位做好准备。

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  本章内容 1 2 3 房地产投资规划的基本知识 房地产投资规划 个人住房消费贷款 4 个人支付能力评估 第一节 房地产投资规划的基本 知识 ? ? ? ? 房地产的基本含义 房地产投资的概念 房地产投资的方式 房地产投资的优缺点 视频:80后买房记:幸福在哪里 一、房地产的基本含义 房屋建筑物 土地 财产权利 ? 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资;房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说,所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个:其一是自己居住;其二是获得预期收益。 前者是消费行为,后者是投资行为。在现实中,自居和投 资并不是区分得很严格的,有时自居房产也可作为投资对 象,如出租、出售等;同样,投资性的房产也可自居(如 在出售前)。 房地产的类型 ? 1、按照性质分类 – – – – – 商品房 经济适用房 房改房 安居房 解围房 ? 2、按照取得的时间分类 – 期房 – 现房 ? 3、按使用性质 – 自住房 – 投资房(商铺、车库……) 广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日 ? 供应对象面向城市低收入人群 – 家庭年人均收入,标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90%的范围内合理确定 – 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件: ? 1. 具有当地城镇户口,或在当地城镇居住工作三年以上(含三年) 的外来务工人员; ? 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准; ? 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准; ? 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的,申请人宜不小于25周岁。具 体由各市县人民政府确定。 ? 住房面积控制在60~80平方米 ? 购房不满5年不得上市交易,满5年,购房人上市转让经济适用住房的,需 向政府交纳土地收益等相关价款,而且政府可优先回购;购房满5年后, 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 ? 购房后未满5年,购买者家庭出现重大变故,需要转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 二、房地产投资的概念 ? 房地产投资是以获取期望收益为目的,将 货币资本投入房地产开发、经营、中介服 务和房地产金融资产的经营活动。同时, 房地产投资还涉及到房地产与金融资产的 组合安排。因此,房地产投资一方面表现 为实物资产的投资活动,另一方面又表现 为金融资产的投资活动。 三、房产投资的方式 直接购 房 房地产 证券 房地产 投资 以租代 购 房地产 投资券 买卖楼 花 以租养 贷 四、房产投资的优缺点 ? 优点 – 房产是一种耐用消费品,为投资盈利提供了广 阔的时间机会 – 房产的价值相对比较稳定,具有较好的保值功 能 – 房产具有不断升值的潜力 ? 缺点 – 流动性相对较差 – 投资金额比较大 – 风险较高(政策风险、道德风险……) 五、房地产价格及影响因素 房地产价格的构成 影响房地产价格的因素 1.一般因素,包括社会因素、经济因 素和行政因素。 2.地域因素,指房地产所在地区、城 市、◇▲=○▼=△▲区位、地段的因素。 3.个别因素,可分为宗地条件和建筑 物类别的影响。 交易税费 第二节 房地产投资规划 ? ? ? ? ? 房地产投资规划的概念 为什么要进行房地产投资规划 房地产投资规划流程 购房与租房决策 购房规划 一、房地产规划的概念 ? 包括居住规划和房产投资 ? 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 ? 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出 售赚取价差收入 二、为什么要进行房产规划 ? 如果进行房产投资的时候不事先进行规划, 可能会陷入以下困境: – 1.由于目标重合,目前的资金不足以购房。 – 2.对未来的收支变化未能充分预期,没有合理 的房产规划,导致购房计划难以实现。 – 3.没有房产生涯规划的观念,只想一蹴而就 – 4.没有可行的购房规划,难以强迫自己储蓄 – 5.如果不事先规划房产投资现金流量,则无法 选择最佳的贷款组合。 案例:钟镇涛炒房破产 ? 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时,短 期借款1.54亿港元,“炒买”港湾道会景阁4607 室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机, 香港楼市下滑,所购各项目大幅度贬值。债权人 虽没收这些房产,仍无法偿清债务。由于部分贷 款利率高达24% ,★-●△▪️▲□△▽所余本息现已滚至2.5亿港元。 每月利息支出超过100万元,令他感到吃不消,即 使再努力唱歌、拍戏,亦难以偿还所有债项,于 是决定申请破产。 2003年7月,法院裁定钟镇涛 破产。 ? 一般而言,房地产投资不应超过家庭年收入的6至 8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元,◆◁•显然无法 支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富 的不良心态,使其失足跌入谷底。 二、个人房产规划流程 三、购房与租房决策 租房 优点 1.有能力使用更多的居住空间 购房 1.保值,能够对抗通胀 2. 比较能够应付家庭收入的变化 3.资金较自由,可投向更有利的投资渠道 2.强迫储蓄积累财富 3.提高居住品质 4.迁徙自由度较大 5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担 6.租房者的税捐负担较轻 7.无需考虑房价下跌风险 缺点 1.有非自愿搬离的风险 2.无法按照意愿装修 3. 被动应对房租上涨风险 4.无法运用财务杠杆追求房价利益 4.有信用增强效果 5.满足拥有房产的心理效用 6.自住兼投资,同时提供居住 效用和资本增值机会 1.缺乏流动性 2.维持成本高 3.财务风险大 要考虑的因素 ? 如果用于自住,购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息(不考虑诸如物业费等使用成本), 而租房者的使用成本是房租 – (1)房租是否会每年调整。 – (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。▼▲购房还要考虑税收方 面的问题,可能购房比租房要贵。★△◁◁▽▼ – (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨,那么即使目前 算起来购房年居住成本稍高,未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落,则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 – (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低,●购房会相 对划算。近年来,控制房地产价格上涨,提高了房屋贷 款利率,因此购房的居住成本也越来越高。 视频 ? 买房好还是租房好 量力而行最好 (3:22) ? 年轻人买房租房的小账本 ? 租房买房哪个划算(3:30) 四、购房规划 ? 衡量自己的负担能力 – 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 – 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费 用 ? 学会计算购房的各种税费 ? 如何选择房子 – 投资自住房 – 投资写字楼 – 投资商铺 – 投资车库 1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 ? 例如,李先生年收人为10万元,预估收入 成长率3%,目前净资产2万元,储蓄首期 与负担房屋贷款的上限为40%,打算5年后 买房,投资报酬率为10%,贷款年限20年, 利率以6%计,可以负担买房贷款的目前房 价为: – 首期部分:10×40%×6.11+2×1.611=27.7(万元) – 贷款部分:10×1.159×40%×11.47=53.2(万元) – 可负担房价:首期(27.7) +贷款(53.2) =80.9(万元) 2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 ? ? ? ? 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串) 需支付的贷款部分=欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率 每月摊还的贷款本息=需要支付的贷款部分÷年金现值 购房的各种税费 ? 购房时除了要支付购房款之外,还涉及到许多其 他费用,以上的例子为了方便计算,并未考虑到 装修费用以及各种相关税费。在我国,涉及购房 交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、 营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、 公证费、律师费、中介费等,均视房屋买卖的具 体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确 定。 南宁2009年商品房均价5002元/㎡ ? 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元(含经济适 用房),同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每 平方米4656.02元(含经济适用房),同比增长22.03%;商 业营业用房成交均价每平方米10553.45元,同比增长17.36%; 办公楼成交均价每平方米4408.23元,同比下降5.71%。12月 份,商品房成交均价为每平方米5791.63元(含经济适用 房),同比增长35.07%,环比增长3.01%。 业内认为,上述 成交均价包括了经济适用房的价格,如果单独统计商品房 的成交均价,可能成交均价每平方米已超过7000元。 ? 有人算了一下,按照2009年南宁市城市居民人均可支配收 入16530.58元的标准来算,既使不吃不喝,买一套60平方米 的两居室,按成交均价每平方米7000元计,总价要42万元, 需25.4年的时间才能支付所有房款。 2010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表 青秀区 江南区 西乡塘区 兴宁区 良庆区 1比2月价格涨幅 2比3月价格涨幅 ↑2.06% ↓-0.087% ↑1.34% ↑3.36% ↓-5.89% ↑9.96% ↑0.22% ↑1.54% ↑2.38% ↑0.91% 西乡塘区楼盘报价 南宁市西乡塘区房价 楼盘名 振宁现代鲁班 瀚林华府 当前报价 均价6300元/㎡ 均价8000元/㎡ 在售户型 85㎡二房、91㎡、126㎡三房 120-140㎡精装三房均价13000元/㎡,190㎡毛坯 西西湾 云星城市春天 骋望骊都 均价5900元/㎡ 均价7000元/㎡ 起价7000元/㎡ 73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房 80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房 190㎡四房 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 均价6200元/㎡ 起价13000元/㎡ 起价5955元/㎡ 均价6500元/㎡ 85㎡两房、110㎡三房预约,预计3月底开盘 30-300多㎡商铺 少量122-128㎡三房、160-190㎡楼中楼 88-120多㎡三房、140㎡三房 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 起价6000元/㎡ 均价7000元/㎡ 均价5600元/㎡ 均价7000元/㎡ 少量123㎡和136㎡三房 110㎡2+1房 98-220㎡两房、三房、四房、楼中楼 55㎡户型,另外还有90多㎡和140㎡楼中楼 金都新巢时代 天域香格里拉 均价49000元/㎡ 均价6800元/㎡ 58㎡临街商铺 190㎡四房 振宁现代鲁班 ? ? ? ? ? ? 小高层 毛坯 鲁班路4号 入住时间 2010-06-30 物业费 1.3元/㎡· 月 均价6300元/㎡ 背景:房贷七折时代结束 ? 四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打7折 ? 当前,工行已向全国各分行下发通知,从4月1日开始取消首套房利率7 折优惠。对于首次购房的客户,首付2成,利率优惠是8.5折,首付3成, 利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成,利率优惠8.5折的政策。此 外,中行执行的也是首套房贷首付2成,利率优惠8.5折的政策,而二套 房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠外, 农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠,但首付均必须是4成。 购房目标:3室2厅2卫1厨 120.54㎡ 6300元/ ㎡ ? 总房款 759402 ? 首付(30%) 227821 ? 贷款 538531 年数 10 还款总额 678149.53 贷款利息 146568.13 月还款额 5651.25 20 30 贷款计算器 845496.34 1033167.58 313914.94 501586.18 3522.90 2869.91 根据2008.12.23后下限8.5折计算 购房目标:2室2厅1卫1厨 80.86㎡ 6300元/ ㎡ ? 总房款 509418 ? 首付(20%) 101884 ? 贷款 407534 年数 10 还款总额 519900.18 贷款利息 112365.78 月还款额 4332.50 20 30 贷款计算器 648195.82 792073.11 240661.42 384538.71 2700.82 2200.20 根据2008.12.23后下限8.5折计算 购房目标:1室2厅1卫1厨 51.19㎡ 6300元/ ㎡ ? 总房款 316197 ? 首付(20%) 63239.4 ? 贷款 252957.6 年数 10 还款总额 贷款利息 月还款额 20 30 贷款计算器 322703.31 402336.73 491641.72 69745.71 149379.13 238684.12 2689.19 1676.40 1365.67 根据2008.12.23后下限8.5折计算 换房规划 ? 阶段性换房 ? 换房的步骤 – 先买后卖 – 先卖后买 – 视频:卖房的困惑 购新房的各种税费 ? 契税 – 金额是房价的1.5%,一般情况下是在交易签证 时交一半,入住后拿房产证时交另一半 ? 印花税 – 金额为房价的0.05%,在交易签证时交纳 ? 交易手续费 – 一般是每平方米2.5元,也在交易签证时交纳 ? 权属登记费100元到200元之间 第三节 个人住房消费贷款 ? 个人住房消费贷款种类 ? 个人住房贷款的还贷方式 一、个人住房消费贷款种类 ? 住房公积金贷款 – 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押 申请的专项贷款。贷款期限最长为30年(不得超过法 定退休年龄)。住房公积金贷款利率是目前个人贷款 中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不 同的比例。 ? 个人住房商业性贷款 – 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款,一 般为抵押贷款。 ? 个人住房组合贷款 – 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公 积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 二、个人住房贷款的计息方法 ? 等额本金还款法 ? 等额本息还款法 ? 组合还款法 (一)等额本金还款法 ? 就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期 内的每一期归还,而每一期的利息则是根 据当期的贷款余额计算,所以每一期归还 的贷款本金是固定的,而利息却不一样, 是随着贷款本金的逐步降低而减少,总的 还款金额也是逐渐减少 ? 其计算公式是: – 每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计) +(贷款本金—累计已归还本金额)×月利率 (二)等额本息还款法 ? 每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期 限以及还款次数计算出的一个固定值,每 期的还款额中包括了本金和利息,随着贷 款本金的逐步归还,贷款利息逐渐减少, 而每期的还款额中归还贷款本金的金额则 逐渐增加。 ? 计算公式是: – 每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率) ×还款月数]÷[(1+月利率)×还款月数- 1] 贷款计算器 1. 两种贷款的利息计算方式 ? 等额本息贷款 采用的是复合利率计算。 在每期还款的结算时刻, 剩余本金所产生的利息要 和剩余的本金(贷款余额) 一起被计息,也就是说未 付的利息也要计息,这好 像比“利滚利”还要厉害。 在国外,它是公认的适合 放贷人利益的贷款方式。 ? 等额本金贷款 采用的是简单利率方式计 算利息。在每期还款的结 算时刻,它只对剩余的本 金(贷款余额)计息,也就 是说未支付的贷款利息不 与未支付的贷款余额一起 作利息计算,而只有本金 才作利息计算。 因此,在传统还款方式下,贷款周期越长,等额本息贷款就要比等额本金贷 款产生越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款 周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。 两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表 2.两种贷款的每期还款特点 等额本息贷款还款表(部分):每期还款额相同 等额本金贷款还款表(部分):每期还款额不同 虽然等额本金贷款能节省很多利息,但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还 款金额都不同,而且是前期还款金额较重,后期还款金额较轻。这要求借款人 的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”, 它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力,制定贷 款方案。但要注意的是,等额本金贷款的每期还款额虽然不等,但它的每期平 均还款金额却比等额本息贷款低很多。 等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款 计息方式 每期还款本息 每期还款本金 每期还款利息 简单利率计息 等额 前期轻,后期重 前期重,后期轻 等额本金贷款 复合利率计息 不等额(前期重,后期轻) 等额 前期重,后期轻 利息飙升速度 国内流行度 国际流行度 操作灵活程度 计算难度 评价 加速度 主流 主流 强 高难 可以造出最好的还款方案,也可以 造出最糟糕的方案。 匀速度 弱流 弱弱流 弱 较难 选它没错,但可能不会是最 好 结论 ? 两种还款方式各有所长,客户可根据自己的具体情况 选择,关键是要考虑自己的经济状况,使供款额与自 己的收入趋势相匹配。如果收入稳定,又或者善于投 资的家庭,若投资的回报率高于贷款利率的,可考虑 选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕,今 后可能提前还贷的,贷款方式可采用等本还款法,优 点是本金不变,利息逐步递减,其间若提前还贷,由 于归还本金多,利息支出相对就少。而“等额还款法” 每月偿还金额相等,还款初期利息多于本金,以后利 息支付逐步减少,本金逐步增加。因而同样贷款期下, 后者所支付的利息将高于前者,而提前还贷时,已支 付的利息是不退还的,所以,这样就相对多支付了许 多原本不应该提前支付的利息。 (三)组合还款法 ? 首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段,并确 定每个阶段的还款期限(等本),接着在每个阶 段里又按等额本息还款方式归还(等额) ? 一般来说,组合还款法的主要形式可分为递增型、 递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款 期内,贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意 型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年 限不同,使贷款归还呈不规则变化。借款人可以 根据自己未来收支情况,来制定还款计划,通俗 的讲就是赚多的时候多还一点,赚少的时候少还 一点。 三、节省贷款利息的方法 ? 加速还款 ? 额外还款 ? 存抵贷 关键在于尽可能 多的提前偿还本 金 (一)加速还款 ? 缩短还贷周期,增加还贷次数——双周加速还款 ? 假设贷款30年50万元,贷款年利率为6.39%。 标准的月还款 (等额本息) 双周加速还款 (等额本息) 贷款结果对比 等额本息贷款之标准月 等额本金贷款 还款 (参照) 原始本金 贷款年利率 贷款周期 支付频率 每月支付金额 利息累计 还款期数 节省利息 节省天数 每年需多还款 贷款成本率 50万 6.39% 30年 每月支付一次 ?3,124.26 (月) ?624,733.6 360期 ------124.95% 50万 6.39% 30年 每月支付一次 等额本息贷款之双 周加速还款 50万 6.39% 24年1个月 每两周支付一次 ?2,723.84 (月平均值) ?3,124.26 (4周) ?480,581.25 360期 ?144,152.35 0天 每年还款不等 96.125% ?483,100.27 629期 ?141,633.33 2,135天 ?3,124.26 96.62% (二)额外还款——提前还贷 ? 提前还款包括提前全部还款、提前部分还 款且贷款期限不变、提前部分还款的同时 缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受 理自发放个人贷款第二个还款月起借款人 提前还款的申请。 ? 在等额本息贷款中,采用部分提前还款,•● 是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方 法,也是最有效的方法。 提前还贷计算器 第四节 个人支付能力评估 ? 目标和需求分析 ? 个人投资动机分析 ? 个人支付能力评估 一、目标和需求分析 ? 房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,这要 通过数据收集合分析来明确。一般而言,个人对于房 地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数 量、交通便利等因素。在确定目标和需求时,必须把 握以下几个原则: – 首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合 所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的,我们会面临对 于各种因素的权衡和取舍,因此应该分析哪些因素对于自己 是最重要的,按重要性程度进行排列,以便于在这些因素发 生冲突的时候做出合理的选择。 – 其次,要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇,收入、债务 以及责任都会随之发生变化,因此在确定房地产投资目标和 需求时应该将这些考虑进去,以便能灵活的对待这些变化。 二、个人投资动机分析 自己居住 赚取租金 出售获利 减免税收 首要考虑的是 首先要考虑的 如果是为了获 居住质量,可 是方便出租, 取差价收入, 以选择具有成 可以选择流动 则适合投资现 熟的居住氛围 人口大的小型 时房价相对便 的社区,如拥 住宅进行投资, 宜,但未来规 有便捷的交通, 或者购买适宜 划前景看好, 宜人的环境、 出租给经营者 有升值潜力的 配套的生活设 的沿街铺面。 住宅或店面。 施等。 国家出台相应 鼓励政策,例 如规定购房支 出可以用来抵 扣个人所得税 等,房地产投 资无疑是个一 举两得的投资 方式。 三、个人支付能力评估 ? 投资房产前必须正确估量个人资产,▼▼▽●▽●再根据需求和实际支 付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。 ? 确定个人投资房产的综合支付能力时,不仅要看个人的净 资产,还要分析个人的固定收入、临时收入、▲●未来收入、 个人支出和预计的未来支出。 ? 如果个人净资产为正数,投资者首先要确定能用来投资房 产的资金数额。然后,再根据自己家庭月收入的多少及预 期,最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数 额。基本的原则仍然是量力而行,既满足个人的房产投资 需求,同时又不必为自己带来沉重的债务负担。 购房能力计算器 举例 ? 个人净资产中可用于购买房产的金额为12万元, 家庭月收入8000元,月平均日常支出4000元,其 他投资支出1000元,预期未来收入保持平稳,则 其投资房地产的支付能力为10万元首付款,月平 均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为80004000-1000=3000(元)。可购买总价值为60万元的 房产,首付20%为12万元,其余48万元可以申请 银行按揭,以每月归还3000元以内为限。口▲=○▼但如果 对未来收入感到不确定性较大,就需要降低投资 房产的总价值。 本章小结 ? ? ? ? ? ? ? ? 1.房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资;房产 是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。 2.房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、 中介服务和房地产金融资产的经营活动。 3.房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品,价值相对比较稳定 以及具有不断升值的潜力。 4.买房子需要一笔很大的资金,买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担, 对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。 所以,如果进行房地产投资的时候没有事先进行规划,就可能会陷入困境。 5.个人房地产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。 6.购房规划应该考虑的首要问题是衡量自己的负担能力,然后还要考虑购房 所要支付的相关税费。 7.合理的使用住房贷款会帮助我们实施房地产投资计划,其还款方式包括等 额本金还款、等额本息还款和组合还款。 8. 房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,而投资动机的差异将会 对整个投资计划产生关键性的影响,同时投资房地产前必须正确估量个人资 产,再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房地产投资计划。□▼◁▼ 复习思考题 ? ? ? ? 1. 为什么要做房地产规划? 2. 如何做一个合理的房地产规划? 3. 对于住房和购房的选择,你有什么看法? 4. 对于计划购买自己的第一套房子的人,应如何 进行规划? ? 5. 你对住房贷款了解多少?你会选择哪种还款方 式? ? 6. 你投资房地产的动机是什么?你的投资目标和 需求受什么因素影响? ? 7. 应如何评估个人购房支付能力?

  3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境,二是要社区服务的社会化,三是要居家生活的信息化。

  历任世联地产、中原地产等著名策划代理公司策划经理、著名开发商营销部经理、策划总监等职,硕士学位,拥有10多年房地产策划工作经验,操作过各类住宅、商业、旅游、产业园区项目数十个,操盘及指导项目遍布几十个城市,现在为房策地产机构高级合伙人,房策大讲堂专业培训讲师。

  房地产销售数据方面,1-8月份商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%。连续8个月负增长。

  房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂,以吻合顾客的要求,适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖,加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质,差不多都会运用得当,获得成功。不过,如果只强调商品品质方面,对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视,那么,策划出来的楼盘也不一定畅销。