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  2019年8月20日,万科发布半年报。报告显示,2019年上半年,公司实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%,上半年公司全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增长28.8%。

  万科的经营业务有房地产开发;兴办实业;国内商业、物资供销业;进出口业务。划分为房地产、物业管理和其他业务三类。业务占比分别为96%、3%和1%,■□可见房地产是公司的最主要的业务。提到房地产,大家首先想到的是万科,这基本符合其业务核心。

  近十年,公司房地产业务有小幅度下滑,□▼◁▼但业务占比始终保持在95%以上。三项业务的创收能力进行对比,房地产业务的毛利率一直保持在30%及以上,物业管理业务的毛利率在20%左右小幅波动,其他业务的毛利率则在50-90%的高位波动。

  万科作为房地产巨头,其购地的数量和质量在行业内都非常有竞争力。下表反映了万科在近七个月购地的数量和地区分布情况。数量上,▼▼▽●▽●公司的购地力度在同行业是比较领先的,并且每个月的购地量都比较平稳,这为之后的业务发展做好了充分的准备。同时公司对购地的区域选择也很有远见,着眼于未来住房的刚性需求,不用担心房子卖不出去。

  数据整合之后,发现公司的购地区域主要集中在1.5线线城市。目前,一线城市的开发已经相对完善,而1.5线线城市还有很多开发空间,人口净流入趋势明显。因此在这些地方的住房需求将保持在较高的水平上,考虑到这一点,▲●…△万科在未来发展前景就有了比较好的保障。

  万科港股市值排在第一的位置,体量比较大,但整体增速依旧保持较高水平。2017年总体低于行业平均,主要是因为中国恒大、碧桂园和太古三大地产异常高的增速,带高了平均值。万科的业绩相对自身的发展还是保持在相对平稳的范围内。

  总收入方面,万科的同比增速整体优于行业平均值,增速保持在25%以上。2017年除外,由于同行竞争对手表现过于优异,恒大、碧桂园出现收入大幅增长,短期内挤占了部分的市场份额。债务方面,万科的资产负债率连年上升,◆◁•从77%增到85%,相对于同行业有较高的债务负担。近期政府加大对房地产市场融资的管控,这将不利于万科通过债务进行融资。

  综上分析,万科在房地产业务方面表现较为突出,因为土地资源的数量和质量都很高,这为该公司提供了相当的竞争力。在房地产行业趋严的存量时代下,地产龙头的优势更加明显。但是万科的增速放缓,负债率也高于行业平均水平,面对眼前的估值没有太大的吸引力。

  光明地产的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链,是集房产开发、施工、物业、冷 链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。截至发稿日,公司以5.18%的股息率排名榜单第八。◇•■★▼

  目前荣盛发展已形成了以房地产开发为主业,贯穿 康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。截至发稿日,公司以5.26%的股息率排名榜单第七。

  公司是一家专注于房地产开发与销售的大型企业集团,目前已初步形成以民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。截至发稿日,公司以5.37%的股息率排名榜单第六。

  公司主营业务为房地产开发与经营,主要以住宅开发销售为主,以配套商业为辅。截至发稿日,公司以6%的股息率位于榜单第五。

  公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发、口▲=○▼销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产上市公司,专注商业地产的专业化销售和经营,打造高标准的商业综合物业;业务领域主要涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营以及多元投资。截至发稿日,公司以6.08%的股息率排名第四。

  公司是一家拥有国家一级房地产开发资质的专业房地产开发公司,业务涵盖住宅、办公、酒店的投资开发、经营、管理,业务区域集中于长三角地区。公司开发的项目主要集中于浙江、安徽、江苏三省。截至发稿日,公司以6.92%的股息率位于榜单第三。

  公司业务主要涵盖房地产开发、文体产业、医美产业等板块,其中,在房地产开发方面,公司房地产业务以南京市场为主,同时在上海、☆△◆▲■吉林、无锡、芜湖等地均有布局。作为南京地区的龙头房地产开发企业,上市前后开发了多个著名地产项目,例如瑰字系列住宅项目、千秋情缘住宅项目、威尼斯水城与天润城项目。截至发稿日,公司以7.3%的股息率位居榜单第二。

  截至9月11日,华联控股以10.33%的股息率位居榜首。根据公开资料显示,公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市,物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、上海、千岛湖等区域。

  衡量一个公司的分红通常用股息率这个指标,具体是指股息与股票市值的比值。据统计,2002年以来A股市场上市公司分红意愿不断增强,虽然低于恒生指数和德国DAX指数,但已经超过了日经225指数和标普500指数。从某种程度上来讲,表明当前A股有较强的配置价值。

  2018年房地产企业在房地产私募股权基金和资产证券化方面还是有很大的机会。房地产企业参与私募股权基金要以正股权或者夹层投资主导,房地产资产证券化对发行主题有一定的要求,项目也最好在一和二线城市。

  信托:满足432。信托今年一季度的量反而大大超过去年,在房地产方面的量非常非常多,而且价格在往上升。因为信托的成本都比较高的,它给投资人都要7%到8%左右,那他给开发商要9%到11%左右。○▲今年总体成本要超越去年同时期的0.9左右。

  最后一部分是不同的房地产金融产品的融资策略。从去年开始开发商融资难道又加大,特别是百强之后的房地产企业融资非常难。国家现在一直强调的去杠杆,今年银行的资金2018年肯定会紧的。开发贷额度减少,减少非标业务。•●今年上半年甚至出现了前30强的房地产企业,满足432后开发贷还是不能获得的现象,这就可以看到今年银行房地产贷款规模在缩小,委托贷款和并购贷款也有极大的限制;譬如委托贷款,监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”。投向房地产开发土地并购,或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则管理,拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金。

  第五是物流和工业。去年下半年,万科成为了普洛斯物业物流公司的大股东,从我曾经直接参与过两个工厂的建设,一个在上海一个在苏州,★-●△▪️▲□△▽我对工业和物流房产还是有一定了解。其实工业和物流它都是量身定做。量身定做非常重要,拿地之前要和工厂方交流的,◇▲=○▼=△▲因为每一个工厂对流水线都有要求的,所以国内华夏幸福做的比较成功,跟这个也是有关系的,一定要量身定做。

  国内很多开发商做旅游也是看到周围有配套的土地,这一点也是挺关键的;纯粹做旅游通过门票,★◇▽▼•◆●△▼●回收挺困难的。当然纯粹做旅游的成功案例也是不少的。

  第三是商场。商业地产受到互联网的冲击是显而易见的,现在商场从购物方面应该是越来越少了,★△◁◁▽▼都是吃喝玩乐,所以商场现在跟吃喝玩乐密切相关。另外像京东,虽然它物流仓库基地都放在郊区,广义上其实它做的是商业地产,这些物流基地其实是为商业配套的,用的土地其实是工业用地。回想以前搞商场,一到四层是卖东西的,第五层可能是仓库,★▽…◇只不过现在这个第五层的仓库放到郊区去了。

  首先是住宅。住宅开发和投资最关键的就是看当地的就业情况和人口情况,这两项一定要注意,见下图。另外国家政策也是至关重要,最近国家一直强调住房不炒,房子是用来住的,这个其实也会极大影响房地产市场和房价;譬如现在长租公寓是建设潮,但也要注意产品定位和盈利性及现金流。

  上海和北京这些年出让的土地,住宅方面都没有超过50%,我们知道房地产就不仅仅是住宅,从国家分类来看,主要可以分成这样五类:第一类是住宅;第二类是办公;第三类商业;第四类宾馆和旅游;第五类物流和工业厂房。这个分类是根据国家这么多年来运营情况和参照国外的情况的,我国有的城市在具体执行方面也有一些特殊性的调整,但原则是不能突破的。

  以上是第一部分未来的趋势。现在进入了第二部分,不同的房地产投资产品的投资策略。

  最后介绍一下国际化。•☆■▲前二十年,我们主要是吸引海外资金投资中国房地产市场,当然其中也有些限制政策,但总体上是开发的。前几年开始,我国很多房地产企业已经开始投资或者希望投资海外房地产市场,出于各种原因,这个需要是存在的;但由于国家外汇大量流失等原因,从前年年底开始对海外房地产投资有严格的限制,现在大量萎缩了,所以今天在这里特别强调前面的四化。

  从现在全国排行前20强房地产企业来看,大多数都有在香港融资和国内融资两种渠道,●这个非常重要,绝对不是一种巧合。前20强房地产公司,恒大、碧桂园、绿城、▲●融创、华润、龙湖等,绝大多数都在香港上市的。因为香港融资成本总体来说这20年都是比国内低且灵活。△▪️▲□△