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  也许快乐时时彩官网有些人会问了我不会不自量力地猜测房价的走向,不会看静态的市盈率或市净率盲目抄底地产股。什么时候5年期LPR走低进入下降通道,伴随顶层设计的有关部门调低首付比例,甚至放开限购,我会大力配置地产股。

  也许有些人会问了,既然建立在招拍挂基础上的商品房制度严重挂钩土地财政,改革商品房体制,是不是就可以根本性的解决房价的问题?

  没有人可以猜中房价的走向,那些声称能猜中的,除非是在有关部门或者地产业内有信息优势,否则都是事后诸葛。因为房价虽然是供求决定的,但是房价的走势不是。无法通过正常方法来分析出房价走向,就无法分析出地产股业绩的大趋势。更何况这些公司都是高负债以及可以随意调整利润的收放。我必须基于一个更大的基本面格局来找到他们无法操控的角度去投资。我分享自己的房价择时经验,以及房价定价模型。

  我们国家的财政收入分为四本账,一般公共预算收入、政府性基金收入、国有资本经营性收入和社保基金收入。其中,以土地出让金收入为主的政府性基金收入已经占到了地方财政收入的大比例。

  一切与价格有关的问题,只要期限拉的足够长,就几乎只有存在与不存在的问题,没有涨不涨的问题。布雷顿森林体系瓦解后,就没有什么能够阻止人类印钞票的冲动,区别只有你印的快一点我印的慢一点。

  即将召开的四中全会,以及后面的政治局会议对房地产的态度,将会成为影响到房地产行业未来半年到一年的最主要因素。除非经济失速过于严重,我目前看不到放松政策的可能性。即便放松,按这几年的节奏看,也不会是长期的放松,最多是阶段性的刺激。

  按目前的增长速度,我们还有10-15年的时间从59%到75%,这似乎和前面提到的人口总量进入日本式的全面老龄化的时间周期差不多。那为什么又说可能很多地方连十年的红利都不一定有呢?

  在2008年、2012年、2015年分别出现过一轮商品房销售的波谷,一些杠杆率过高的房企不一定能扛过这样的周期波动。保持合理的杠杆水平,是房企穿越牛熊的护身符。

  从这个角度来看,我们国家似乎正在经历日本80年代末的情况。房价疯狂上涨,人口红利开始退潮。

  在未来很长一段时间,房地产企业的集中度会越来越高,也许未来的某一天,20强以外的房企都会很难生存。

  脱开行业讲个股都是耍流氓,特别是房地产行业,我们今天会用比较大的篇幅说行业。理解了行业再选个股对你来说就不是什么难事了。

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  如果成型,这将会在不改变住房供应的前提下根本性的解决高房价的问题,但能不能解决土地财政的问题呢?我觉得并不能,反而可能对地方财政雪上加霜。如果不能解决土地财政的问题,地方政府凭什么去砸自己饭碗呢?

  房地产的行业趋势分析也可以作为你直接投资楼市的参考,但我们的公众号面向的是股民,所以我们重点还是要说如何投资地产股。也许你的资金还不够炒楼,但相比起价格比酒还贵的茅台股票,地产股还是可以一搏的。

  10月18日,国家统计局发布2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。今年前三季度,全国商品房销售面积119179万平方米,同比仅下降0.1%,降幅连续三个月收窄。同期,商品房销售额111491亿元,增长7.1%。这也意味着,房地产市场已恢复到接近去年同期的水平。

  受此影响,多项楼市指标出现“止跌”现象。比如,房地产开发投资增速在连续4个月下跌后,出现持平;房企到位资金增速在连续4个月环比收窄后,出现小幅回升;国房景气指数则连续两个月回升。

  以9月为代表,市场在三季度回暖升温,被认为是刺激上述变化的主因。无论销售金额还是销售面积,9月均比8月上升了三成以上。业内人士分析,这是因为,房企明显加大了推盘和促销力度,且这种做法很可能延续到第四季度。

  今年前三季度,全国商品房销售面积119179万平方米,同比仅下降0.1%,降幅连续三个月收窄。-宋文辉 摄

  与往年相比,今年的楼市政策环境更加严厉。从5月开始,监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。7月30日召开的中共中央会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。业界普遍认为,这一表态再度奠定了楼市调控不放松的总基调,并遏制了地方政府试图松绑调控的冲动。

  但即便如此,整个第三季度,房地产市场的表现仍然不错。7月、8月和9月,全国商品房单月销售面积均高于去年同期,这也使得今年与去年的销售差距不断缩小。

  其中,9月单月,全国商品房销售面积17330万平方米,销售额16118亿元,分别比8月上涨了32.6%和32.0%。今年以来,这一交易水平仅次于6月。

  官方数据也显示,9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高0.14点,这是今年二季度以来的最大涨幅。

  “严厉的调控政策,正是促成销售增长的内因。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,按照惯例,房企每年都会针对“金九银十”做一波促销活动。大部分企业上半年销售平淡,所以本轮的推盘和促销的力度都要大于往年。

  8月20日,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”的营销策略,集团旗下的区域公司均参与此次营销。营销策略在8月20日至10月8日期间实施,每日推出不定量的特价房单位。

  时代中国也在8月末传出全员营销的消息,公司要求各级别员工在2020年1月15日之前,必须卖出相应套数的房子。

  某深圳房企相关负责人曾在9月初向21世纪经济报道表示,公司要求各区域加快周转速度,从而保证回款率,“可以采取价格策略,放弃一定的利润”。

  合硕机构首席分析师郭毅还透露,与直接降价相比,隐性促销手段更为普遍。比如,开发商以赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等方式,提高项目的性价比。今年年中,金茂将其高端产品线“府系”的部分配置,“移植”到旗下的限竞房项目中,并受到市场一定程度的认可。

  这波“抢收”颇为见效。中原地产统计显示,今年9月,已公布销售业绩的30家房企合计销售额5634亿,环比8月份的4396亿,上涨了28.1%。

  今年前三季度,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与前8月持平。这是该指标增速连续四个月环比回落之后,首次出现止跌。

  同期,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比前8月加快0.5个百分点。这是该指标增速连续四个月下滑之后,首次出现回升。其中,考虑到融资环境仍然紧张,销售端的改善作用相对明显前三季度,房企的定金及预收款增长9.0%,个人按揭贷款增长13.6%。

  但上海易居房地产研究院指出,房企的自筹资金增速仅为3.5%,较去年同期(11.4%)有较大回落,说明房企资金压力依然较大。

  但总体而言,市场并未出现剧烈变化。国家统计局新闻发言人毛盛勇认为,当前的房价变化、房地产投资、土地销售等指标都相对平稳,“房地产市场总体保持了基本平稳的走势”。

  截至今年三季度末,某央企华北区域公司距离年度销售目标尚有距离,该企业负责人表示,“上个月刚回总部开动员会,要求我们四季度强化销售,确保完成内部保底目标。”

  某千亿级闽系房企也向21世纪经济报道透露,强化销售和回款是未来一段时间的重中之重。

  对于未来的市场走势,诸葛找房副总裁苑承建表示,第四季度,开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略,房地产销售将保持平稳,全年销售数据将与去年持平或小幅下降。此外,融资环境收紧将进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,预计全年新开工面积会下降,开发投资增速也会略有下降。

  中原地产则相对乐观,该机构认为,在政策、市场相对平稳的情况下,2019年全年的销售额有望突破15万亿,并刷新房地产年度销售纪录。