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房地产租赁投资

  A股我们首推的是传统的地产龙头“招保万金”,这四家公司的净负债率都在80%以下,万科继续保持行业担当维持了低至36.77%的净负债率。

  现在,房住不炒,土地收入趋势下行一二线城市二手房和租赁住房越来越多,持有税、租赁税费也就越来越重要。

  租房的人在增加,出租房屋的人也在增加。2018年全国租赁房源同比增长36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。2018年,全国的租房人群近2亿人,

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  房地产租赁投资是指置业投资者在购买到物业后,首先对该物业进行适当整饰与装修,之后以出租人的身份,以口头协议或签订合同的形式,将房屋交付承租人占有、使用与收益,由承租人向出租人交付租金的行为。通过租赁收取租金,置业投资者获取长期租赁收入。租赁投资还有一种特殊情况,就是包租,其含义是获得物业使用权的投资者,将物业以每年或每月固定租金的形式包租下来,然后投入一定资金,根据实际需要,对物业进行适当的装修改造后对外转租,获取转租收益。

  根据前面的介绍,房地产置业租赁投资包括投资者直接出租和承租者转租(包租)两种形式。不同的出租形式,其成本费用也有某些不同。

  对于投资者直接出租的情况,其投资就是购买房地产时的资金投入,其成本费用包括购买成本和出租成本;对于包租或转租而言,其投资则是包租房地产时的资金投入,其成本费用包括包租成本和经营成本。

  根据贝壳租房今年年初的数据,2018年,我国人口13.9亿人,租房人群接近2亿人,如果租售同权真正实行,中国住房租赁市场将迎来前所未有的成长势能。

  (4)出租税费。对于出租而言,不同地区具体的税费有所不同。但总体上包括:印花税;房产税;营业税及附加;个人所得税等。

  (8)中介或经纪费以及广告费。即出租过程中需要交纳给中介的代理费用以及为扩大影响而支付的广告宣传费用。

  1、注册资本不低于2000万元,净资产不低于2000万元; 2、有固定的经营场所; 3、从事房地产开发经营2年以上,取得四级资质1年以上; 4、累计竣工房屋5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额; 5、连续2年建筑工程质量合格率达100%;

  此外,根据租约的约定,房屋出租者可能还需要为自己的物业交纳各种保险费等费用。

  对于包租经营者来说,其成本与直接出租基本相同。主要的不同是包租经营者不需购买物业,不需支付与购买有关的购置款、贷款保险费、贷款利息以及维修基金等费用,而只需向物业所有者支付固定的包租租金,按月支付或按年支付。

  房地产置业租赁投资收入就是实际的租金收入。不管直接出租还是包租经营房产,若租赁方一次性付款,则当期收入就是所得价款:若租赁方分期付款,则可将各期收入汇总到现金流量表里,计算各期净现金流。

  物业租金是依照物业用途、建筑物类型、地段、面积、朝向、层次、装修标准、附属设施条件以及市场供求关系等多种因素决定。一般说来,商业用房租金水平高于办公楼,而办公楼又高于住宅。

  实际中,置业投资者获得的租金收入应该是实际收到的租金。实际租金是对基础租金进行减免和折让调整后的租金额。这里的基础租金,是合同所列出的金额,既可以是租金额度,也可以是单位面积的租金。

  即便是我们经常拿来做房地产崩盘经典案例复盘的香港,也早已经走出了阴霾,回到了亚洲金融危机的高点之上。

  对于置业投资者来说,出租投资型物业的回报包括两大块:一是物业租赁的净租金收益,二是物业持有期间的增值收益。前者的计算公式是:

  租赁净收益=租金-综合税费-出租期间的年折旧费(房价的1.5%~2%)-公共维修基金-中介公司的代理费-保险费-机会成本

  商业用房可分为商场、宾馆、酒楼、娱乐、营业服务等用途,租金收益可观。租金收入是否稳定,往往取决于市场大气候和商家经营情况。

  商业用房适应个人投资的主要种类是临街独立商铺,这种商铺的投资最受个人投资者欢迎。也有大的商场将其产权单位面积化整为零,分散出售给个人,集中出租给大商家经营。业主购置其产权后,可同商场经营管理公司代租代管,其产权也可以自由转让。无论购置临街商铺,还是大商场里的小单位,在选择时主要看地段、人流和其商业涵盖面等对经商的影响,最好选择一楼。一般来说,楼上的商场比较难出租,空置率较高,租金水平也上不去。

  (1)转让来源为购入的房地产按现转让价减原购入价(不包括原购置不动产或受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金)的差额,计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。

  营销策划报告目  录前  言………………………………………………………一、    市场分析………………………………………………二、    项目分析………………………………………………三、    项目定位………………………………………………四、    行销策略………………………………………………五、    广告推广策略建议……………………………………六、    推盘思路及价格策略…………………………………七、    我们的优势……………………………………………八、    公司业绩………………………………………………九、    合作方式………………………………………………前言房地产开发与房地产营销发展到今天已经处于客户导向阶段。房地产开发与营销的各个环境节都应以客户为中心首先应经过严密的市场调查与论证确定目标市场然后根据其消费特征确定合适的房地产产品并在此基础上组织有效的宣传推广攻势及周到的售后服务工作。本着这一基本原则我公司各级领导及策划部门经过前一段时期对本项目及所在片区房地产市场的调查研究希望籍此能让本项目更加适销对路取得理想的销售业绩并为发展商的品牌建立增辉添彩。一、    市场分析肥城市房地产调研报告、    新城市规划将肥城划分为五大区域)是以市城中为中心包括龙山公园、市政府、金街、新华书店等的中心片区这将是全市政治、商业中心。)是以市城南为中心包括六中龙山中学、泰西中学等的南片区这将是全市科教文卫中心。)是以市城东为中心包括各新建居住社区、检察院、泰西大街、凤山大街等的东片区这将是全市交通枢纽人文居住中心。) 是以城北为中心包括云宇集团、青工机械厂、银宝公司等的北片区这将建成综合性加工工业基地。)是以城西为中心包括湿地公园、白云山公园各新建居住社区等的西片区这将是全市人文居住的发展区域自然生态风景区。、肥城市房地产发展状况分析()(在肥城新一轮城市建设高潮的带动下全市房地产业继续稳步、健康、持续发展房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场消费者的购房变得更加理性因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此肥城市鑫程房产公司进行了“肥城市住房消费状况研究”的市场调研活动我们从肥城市总体住房消费者的角度出发对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为详细的分析和研究。在对肥城最具代表性的清华苑、锦绣城、康城丽都、桃都国际城、富丽桃源、岱岳凤山城、盛世年华等多个楼盘进行重点调查后我们对其销售户型、成交状况、客户群体等方面进行分析:由此可见两户的多层较受欢迎三、四房的小高层所占比例亦趋高显示市民对住房要求渐高。销售面积分析面积(M)   下  ~   ~   ~   ~    以上比例                  销售面积分析(单位:平方米)经上述数据可知小户型开发量不大市场接受能力很小总的来说大中型住宅是今后市场发展的趋势。小结:经过分析肥城市南区、市东区的楼盘单位面积较大主要原因是居民要求居住的面积较松经济条件较好有关系鉴于肥城本地房价只相当于泰安市的一半左右因此肥城人购买面积也大一些。销售价格构成比例分析价格    以下    ~    ~    ~    以上比例                    销售价格构成比例分析(单位:元)小结:上述数据可知~元平方米的住宅受市场欢迎平方米以上住宅也占较大的比例显示市民的消费水平渐趋高。各类型物业销售价格分析价格   ~   ~   ~~   以上多层                                小高层                           高层                              别墅                    ()各类型物业销售价格分析、调查显示肥城居民住房消费更趋理性化他们在做出购房选择时更注重环境、价位、地段等实用因索并且对楼盘工程质量非常关注在谈到对肥城房地产市场看法时的被访者都把目光转到了房价上。当然消费者对肥城房地产市场的专业水平还比较认同的此外也有被访者对楼盘处观等方面表示需进一步改善。    在谈到购房时优先考虑的三个因素时的被访者选择了环境因素价位被的被访者提及过地段也被的被访者提及接下来是物业、品质、学区、户型、品牌、社区会所其它占。优先考虑因素    提及率价位    地段    环境    学区    户型    品质    物业    社区会所    品牌    其它    现在居民住房消费非常重视个性化需要在问及住房装修选择时的居民选择自己装修选择开发商代请装饰公司的占而选择开发商统一装修的只有。装修选择调查显示更多的消费者在住房消费时选择分期付款占被访者总量的的被访选择一次性付款。这表明了居民消费观念的巨大改变而随受着住房贷款政策的进一步放开、完善相信将有更多的居民会在住房消费时选择分期付款的方式。支付方式、  现阶段肥城市房地产市场发展势头良好调查显示肥城市居民现在所拥有的住房约有是年前所购置近一年内有的居民新买了住房。居民住房购置年限分布同时从住房面积分布看总共有的居民住房面积外于平方米以下水平的居民住房面积低于平方米的居民住房面积大于平方米的居民住房消费水平与其经济发展水平相比还是不够的。()我们此次也通过消费者了解了房地产商的表现。此次调查显示的消费者对以前的购房经历表示满意的消费者遇到过房地承诺与事实不符的情况遇到房地产工程不合格和交楼办证拖延情况的消费者也分别占结果显示肥城房地产商的表现还是令人满意的。房产商评价综述:一系列的调查结果显示肥城地产市场已基本摆脱几年的低迷状态步入稳定增长的轨道发展势头良好。消费者对房地产市场及房地产商都有足够的信心。东、西区房地产调研报告(一)    宏观规划对肥城东、西部房地产的影响、高水平的城市化目标东、西部房地产业成为仅次于加工制造、化工为主的第三大支柱产业。肥城市政府关于肥城(~)城市发展战略预测:年、年和年肥城国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元年、年和年城镇化水平分别为、和左右。、肥城的城市定位及重心西移的决策使城西部迎来了前所未有的发展机遇必将成为肥城房地产市场的热点。根据肥城新的城市规划城市性质为“国家级园林城市”。规划肥城年、年和年的城镇总人口分别为万人、万人、万人左右(其中市区人口占万)年、年和年基础设施配套人口分别按万人、万人和万人计算。规划年、年和年城镇建设总用地规模分别为万平方公里、万平方公里和万平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向西并适当向东发展采取生活内聚、产业外延的拓展方式。、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。肥城市城市绿地景观规划将其中年肥城市建成区绿化覆盖率不小于人均公共绿地面积达到平方米以上城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊五轴十六节点三区七门户”以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征将常平建设成为“水在城中城在绿中绿在阳光中绿、水、城共生共融”的生态城市。(二)    房地产市场分析区域分析:、 肥城金街及政府驻地沿金街(新城路)分布百货大楼、人民商厦、盛世佳和、明珠新世纪中心政府驻地分布龙山花园、体育场、沿河带状公园、市医院、市府大楼等座落于肥城中心区整个区域以小户型小面积为主绿化率低配套设施小其成功销售的主要原因来自地段地段决定它的价值此区域楼盘极具投资性投资价值高回报快出租率高购买以肥城市政单位较多部分买来居住其交通购物方便周边配套设施齐全是肥城最繁华的商业圈。、西部区域西南面零星分布清华苑、康城丽都、水岸桃源再往西为阳光舜城、特钢小区、桃都国际城并期主要以外销为主开发以二户为主小面积主要针对市区和城镇人口桃都国际城前期目标客源定位以市区为主。一期销售总结城区人购买占本地人购房以三户为主面积要求在大对住户要求舒适、宽敞。作为住家城镇人以二房面积小购买较多作为孩子上学的落脚点再往西的阳光舜城是居家、养身的好去处空气清新、环境污染小、配套设施齐全注重环境以()湿地公园为卖点至力打造肥城明星楼盘该区域楼盘销售一直看好。为文化背景集居所、餐饮、商贸、娱乐、旅游为一体其区域开发的商品房配套设施齐全绿化率高环境优美交通便利空气清新远离工业区污染小户型设计超前购买者都以居住为主投资客较小一般自住。、 肥城南面南外环公路沿线区域有住宅空置现象原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾但因周边学校众多该学区房很是盛行。南区零星分布彩虹花园、上海花园、产品大为多层老社区较多以小户型为主早期针对市政单位搬迁业主如彩虹花园购买者为单位人其产品户型设计针对大面积设计目前市区人购房所占比例达左右还有上海花园年购房为城镇人口目前购买客户还是向城镇市场延伸。、 肥城 东部区域因市场配套的大力支持成为肥城市场新地热点区域肥城房地产的发展趋势向东部聚集市政府全力打造园林新城一大批基础设施相继施工如:龙山小学、东区市场计划在编的还有医院等加之政府全力扶植该区域的房地产如富丽桃源、锦绣城一经推出就受消费者的青睐。其购买的主要原因来自周边环境空气新鲜其户型设计超前精美装修突出个性化特点区域居住人口较旺早期以市区人居多售价处于一个平台平方米左右该区域出租率不高适应于居家、养身是心灵放飞的好地方正是每个人梦寐以求的理想居住环境。这与肥城的规划是分不开的成为肥城打造园林新城的有力依托。、 城市轻工业区域城市北区该区域较早涉足工业轻工业开发离老城区较近较早开发的小区主要依附于其厂房所以配套还算齐全交通完善属于新城的工业开发区。区域竞争楼盘分析针对本案附近几个楼盘市调分析往南就是城东区岱岳凤山城城东大环境为卖点在售户型有二户至三户。早期以城区为主近期购房以城镇和市区为主占比例的其各方面配套齐全销售不是很乐观导致滞销原因来自发展商市场定位错误价格偏高户型设计没有考虑当地大众的需求广告过度造成的不良效应岱岳凤山城配套齐全户型设计新颖超前多种户型选择已售五成左右售价上升趋势其地理位置不理想但走品牌个性化特设高层观景洋房推出特价单位毛胚房应该能掀起抢购热。城北的各社区大多为老社区近两年多为小区域的经济适用房针对老城区和各企业员工在价位和面积上有一定吸引力相邻楼盘分析表仅供参考案名   岱岳凤山城   ()户型    二房    三房    二房    三房      面积                     均价   元   元    元总价    万    万    万  万  年供楼    元    元    元    元    年供楼    元    元    元   元    租金    无家具元月带家具元月   无家具元月  带家具元月总结    园林景观    户型不实用    出入方便     尊贵豪华    价格适中    价格实惠       总价易接受    总价较高()市场结论:、肥城房地产市场前程看好但其竞争也日趋激烈品牌竞争无论从开发经营还是施工设计营销策划还是物业管理销售服务越来越注重品牌的效应。、肥城市场正从过去的内销主导向外销转变由于市区需求你趋向饱和新开发楼盘的规划将更注重对外(城镇)销市场的偏好。、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重集中在平方米三户二厅为主相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。、肥城 房地产市场住宅销售的价格平稳实际成交价集中在无~元平方米区间个别楼盘因其设计更适应市场需求而价格会有涨额。二、    项目分析(一)    项目概况发展商:山东兴润建设有限公司项目位置:巧山村泰临路北侧东侧为巧山村区占地面积:平方米类别:住宅(商住)总建筑面积:平方米容积率:绿化系数:总户数:户总停车位:个本案周边环境配套:、距肥城师范附小米实验中学米。、距肥城菜市场米农村信用社米。、距泰临路米肥城汽车站米、距酒店、商业街、医院米、距城东部生活区米(二)    项目SWOT分析、    主要优势分析)地理优势:项目位于新城东北部开发区域向南是肥城重要的交通要道交通便利人文底蕴丰厚。) 配套优势:属于成熟高尚社区周边生活配套齐全。为居家生活带来方便。) 建筑规划优势:以人文为主题注入“水在城中、城在绿中、绿在阳光中绿、水、城共生共融”的生态城市概念目的在于体现“新城、碧水、绿脉”的人文关怀及古典、高雅的设计风格。)升值优势:离“肥城北部工业园”米东部生活区的首席后花园。)发展商实力优势:兴润集团肥城最早的房地产品牌企业实力雄厚。) 包装优势(建议):避开周边竞争楼盘的常规模式借鉴欧式经典观景洋房的表现手法注重人文自然景观与区内园林规划的完美结合树立楼盘诗人般的气质形象。) 土地平整:建安成本低项目利润空间大价格策略操作性强。、  项目劣势) 地块狭小:不利于项目的发挥。) 西侧侧旧村:影响了项目的整体形象繁杂的居民影响本项目的治安。) 噪音:距离常马公路较近噪音影响较大。()、 机会) 宏观经济情况:宏观经济指针均显示好国家出台的一系列银行政策对整体的房地产开发提供了良好的基础。)城建规划:北部工业园的规划东北大型生活区已形成规模、    威胁) 供给集中:同片区同档次楼盘的推出量巨大同质化十分严重。) 紧邻民宅:对面为村民民宅影响高层视野。总结:本项目的优劣势明显没有特别的优势易落入周边楼盘经营俗套建议本项目走差异化道路建立项目庭园造景及小区内设施独特的品牌优势劣势主要来自于西面的常马路及一路相隔的农民房建议使用双层隔音玻璃窗规避这一劣势。(三)  项目的发展建议、  项目差异化建议赋予社区园林中国传统文化的内涵用诗词点缀、社区内布置背景音乐规划水中按摩泳池、桌球乒乓球室突出本项目健康概念首创社区小型图书馆屋及儿童智力开发中心强化本项目的人文特点设立树上鸽笼饲养白鸽群及建立生态馆促进小区亲子邻里互动营造本项目悠雅内涵高质量的建筑用材、古典高雅的外立面风格(参考如新城嘉园)国际化物业管理服务细致、标准化、 营造具有高雅的生活方式程序化的贵族式服务优雅而高贵高尚社交空间足够体面的小区形象和入口大堂充分尊重隐私、  环境景观建议环境景观水景庭院为主延伸之各建筑物设计空中花园构成立体化的环境景观采用中国传统的江南式庭院主题风格中国古典园林是风景式园林的典型是人们在一定空间内经过精心设计运用各种造园手法将山、水、植物、建筑等加以构配而组合成源于自然又高于自然的有机整体将人工美和自然美巧妙地相结合从而做到虽由人作宛若天成。这种“师法自然”的造园艺术体现了人的自然化和自然的人化使园林属于写情的自然山水型。它以自然界的山水为蓝本由曲折之水、错落之山、迂回之径、参差之石、幽奇之洞所构成的建筑环境把自然界的景物荟萃一处以此借景生情托物言志。中国古典园林还将中华民族的性格和文化统统表现了出来如端庄、含蓄、幽静、雅致等。它使人足不出户而能领略到多种风情于潜移默化之中受到大自然的陶冶和艺术的熏染。、配套设施建议小区配套会员制双功能会所:小区单独的物业统一综合全方位的服务考虑幼儿园的设置或联合附近优质幼儿园专车接送。楼宇配套进口名牌高速电梯如进口三菱车位实际车位大于:IC卡一卡通智能管理()卫星电视接收系统双路供电系统变频供水系统户式中央空调系统(因资金投入过多也可放弃考虑)以安防和商务信息化为主的智能化配套。智能化信息智能化系统局域网和宽带接入为住户提供便捷的INTERNET上网、小区管理和沟通安防智能化系统包括自动和手动报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统包括局域网网上沟通、远程超表小区集控中心。、 物业管理建议物业管理特色引进知名品牌物业管理公司或顾问以国际ISO质量认证为标准如广夏或是碧水蓝天。或是自行成立自己的物业公司使服务更为全面贴心人性化。以先进的管理技术突出品牌提供真管家服务体现欧洲细腻的服务风格体现欧洲管理特色:严格的管理制度严谨的工作作风突出中国传统风格:包括大堂布置、功能安排、礼仪程序、工服式样等结合东方式人情管理。建议提供服务联合服务中心:代理代办函件、包裹邮寄、铁路航空货运及票务服务家政服务:钟点工室内清洁、接送儿童上下学、保姆服务、缝纫和其它便民服务日常生活服务:申报户口、申请订报送报、送牛奶、送花、快餐、送餐服务等家庭水电设施维修商务服务:代理住户打字、复印、传真及其它咨询小区计算机联网服务:计算机服务、网上沟通传达信息及其它网络服务托管服务:代理出租、收租、外出托管保安小时巡更、 交楼标准建议精装修厨、卫户内空调户内热水器环保型轻质隔墙项目    内容室内地面    复合地板室内天花    涂ICI室内墙面    涂ICI环保型轻质隔墙厨房(地面)(墙面)(厨柜) 高级防滑地砖瓷片到顶高级厨柜、厨具洗手间(地面)(墙面)(洁具)    防滑地砖瓷片到顶进口名牌洁具(洗手台、抽水马桶、淋浴间、按摩浴缸)毛玻璃淋浴隔屏门(大门)    防水防盗门(室内)    无阳台    防滑地砖窗台    花岗石台面电    安全暗线、电插座、开关、预留灯位水    卫生间、厨房、洗衣机位给水(冷热水管)及排水管道、水喉安装到位户内热水器通讯    客厅及每个房间专配电话线路出口客厅及主卧室均配智能化网络插口()冷气    户内中央空调电视    客厅及主卧室均留有有线电视插口、 公共部分装修标准建议项目    发展商的交楼标准入口大堂 天花    轻钢龙骨白石膏板吊顶 墙面    大理石乳胶漆地面    人造石   设施    成品不锈钢信报箱一楼电梯厅 天花    轻钢龙骨白石膏板吊顶   墙面    白色乳胶漆大理石   地面    人造石标准层电梯厅天花    乳胶漆   墙面    乳胶漆局部造型   地面    防滑瓷砖走廊   天花    乳胶漆    墙面    乳胶漆局部造型    地面    防滑瓷砖消防楼梯  天花    乳胶漆    墙面    乳胶漆    地面    人造大理石三、    项目定位、  市场定位项目定位之基准地产项目的定位是基于:项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能市场调研反映的具有有效需求的市场空间政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和条件其次是其未来建筑价值之核心因素之一。房地产发展历程表明不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表:影响因子   单身公寓    普通住宅    中高档住宅    豪宅别墅    中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性    很强    强    一般    弱    不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性    强    较强    弱    很弱    不宜临货运交通快速干道、高压线等。C、对大气环境的要求    低    不高    高    很高    不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区(菜市场)配套要求    高    很高    较弱    弱    不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求    低    一般    高    很高    F、小区物业管理的要求    低    不高    高    很高    G、建筑、质量装修要求    低    一般    高    很高    精品设计H、容积率、覆盖率要求    无    一般    低    低    I、对休闲空间、绿化要求    无    一般    高    很高    J、景观要求    无    一般    高    很高    ()从上表来看本项目地块具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子但如何挖掘中高档住宅和豪宅、别墅等所需要的最重要的因素区域景观资源是我们在物业市场定位中最为重要的一个问题。本项目的市场定位原则最大化的发掘旅游风景区地段唯一性的价值最大化建立差异化竞争优势避免劣势以降低专业风险最大化突出本项目营造的水景园林赋予中国传统文化内涵本项目的市场定位:肥城首席健康、生态、人文、网路社区定位诠释:()、健康、生态、人文社区主要是两方面的含义。一方面我们不拒绝选择豪宅的人们因为生态社区的定位是具有包容性的另一方面我们的最终用户包含了租户买家买到的是一种可自住可保值的产品本项目周边的人文特征是具有投资性的或第二居所性质的。()、虽然目前部分楼盘在推广中带出生态人文的概念但是我们发现所有的推广都没有真正的落到实处且缺乏实在的价值支撑本项目的地块在“人文”这个方面是最有发言权的是本项目地段的价值体现锦绣城及岱岳凤山城吸引众多的商客容易建立起差异化竞争优势同时规避了来周边普通欧陆风住宅的直接竞争。()、与肥城市打造生态名城文化新城的宏观战略保持一致迎合了肥城的“绿、水、城共生共融”的生态城市规划目标。()、“肥城首席的”说明我们是游戏规则的制定者在部分程序上可以弥补产品的不足。给了我们机会赚取超额利润但推出时机的不成熟性要求我们继续保持理性。()、在迎接网际网路普遍登陆每个家庭的同时我们预知未来网路将是生活中不可或缺的一项必修课程。因此建议打造常肥城首创网路社区。综合以上本项目的此项目定位其实质上是一种市场占位策略她不同于普通的市场定位在已有的市场坐标中寻找一个自己的位置相当于我们开拓了一个新的市场源占领了一个其它竞争者无法超越的高地。、 目标消费群定位)本地二次置业买家:高素质的住居环境是最有利有支持点。)工薪阶层:为现阶段在肥城居住的有较为固定收入的上班人士。以人文社区的亲和力带动。)城镇家庭:规划上的潜力优势打开外销市场的突破口各乡镇居民收入水平提高纷纷进城买房提高自己的生活品质。消费群购买特征:购买年龄:至岁的中青年人将占一半以上。购买家庭:购房家庭以至人居多月收入在以上成为计划购房的主力军。、 形象定位()物业命名目前命名:_____意为:____________()楼盘气质发散以优雅、高品味、古风赋予楼盘诗人的气质凝聚的音符充满浓厚人文气息。、  价格定位根据我司对肥城房地产市场的分析结合本项目的特点用市场比较法与成本效益法预见估本项目的普通住宅均价为平方米如果策划包装到位项目有平方米的上升空间。、 商业部分业态定位:本区因规模较小未涉及其商业部分商业可依靠其外为商业的发展()定位依据:()与岱岳凤山城及周边新新家园形成规模效应发挥其人文居住地缘优势。()避免泰临公路临街街铺的杂乱无章低档现状。形成独特的风格不仅有利于商铺后续经营同时提高楼盘整体形象。()迎合周边高尚社区业主的高品位消费同时便于挖掘周边城镇的游客。规划建议:)预留足够的车位。)小区内外路面平整出入方便。)小区门面要明亮、显眼立显尊贵豪华。四、  行销策略(一)筹备潜销期、 订定产品销售顺序以酒店式服务的公寓引燃销售点。制作投资报酬分析表。汇集持定对象名册(公务员、高经济能力、高收入、高消费、高电话费等)邮寄DM直接诉求。、招聘组训练售专员针对业主背景、大小环境、交通动线、建材格局动线、施工特色、智能化设施、物业保全等使之充分明了并针对产品及业务技巧制作“答客问”统一说词确保销售品质减少发展商日后交楼困扰。、制定仲人奖励办法。、于基地树立大型广告牌要求“肥城人”暂停购屋等候本案。、 主动出击于肥城人流频繁处派单抄寻潜在客户名单积极追踪。与邻近楼盘交流透过人脉并许以仲人奖励掌握预备购屋者资料。拜访村干部期能获取购屋客源并造成耳语传播。运用发展商人脉。媒体配合:、户外大型广告牌、海报、 制作电视CF、引导指示牌人员编制:综合管理部:网络信息人员、办公室人员、客服人员营销中心:置业顾问、案场经理、秘书、信贷办事员、策划师广告宣传人员人事部门:人力资源管理人员、行政人员、专职房产培训人员(二)广告强销期(预售许可证取得)转移回本楼盘商铺销售、媒体集客副专案到位分组运作、潜销期客户资料售楼员互换过滤、订定激励办法提高销售士气、举办开盘仪式宣传销售业绩正式曝光、每日晨、夕会针对未成交原因彻底检讨、订定各售楼员业绩责任额加强责任感、根据市场反映随时调整媒体通路及广告诉求方向、 举办一系统活动如:买房送礼、十一促销等()媒体配合:肥城电视广告报纸车箱广告户外大型广告牌引导指示牌海报(三)续销补强期、延续前期热销气氛调整广告策略缩小媒体量重点攻击、整编销售团队业绩检讨淘汰不适任售楼员、联系已购客户使成本案代言人扩散肉粽效应、再次交换来客资料仔细过滤阻绝漏网之鱼、 整理销控资料订定奖励办法强销问题户、销售完成加强媒体配合:户外大型广告牌引导指示牌海报电视报纸五、广告推广策略建议及初步计划(一) 推广策略、品牌策略随着肥城房地产业发展的日趋成熟品牌经营已成为众多房地产公司发展的方向。由于本案属大型房地产项目销售周期较长综合本案的物业档次、建筑设计、消费群体等因素建立良好的品牌知名度和美誉度为后期销售工作提供有力的品牌支撑是势在必行的。所以我们每一次的平面、影视、户外广告活动都贯串一致的品牌形象以期构建和积累品牌资产。、形象策略以优雅、高品味、古风赋予楼盘诗人的气质凝聚的音符用浓厚人文气息打动越来越讲求品味的消费群体。、宣传策略组合公关、DM、报纸、外卖场等推广手段运用广告宣传各种工具各种宣传渠道立体、整合式、多层面、多结构推广。、 媒介策略根据销售的不同阶段选择投入最少回报最高的宣传工具。(二) 广告宣传推广实施计划、 项目视觉形象识别系统(VI))基础系统设计项目标志项目标准字体项目标准字项目标准组合())应用系统设计)展示系统设计地盘形象设计工地围墙展示工地广告牌地盘现场包装导示牌立柱挂旗条幅售楼形象展示销售形象展示售楼处内部形象概念提示及指导销售中心形象背景牌及接待遇部分、 事务用品系统售楼契约及相关文件格式设计价目表设计工作证(卡)设计售楼事务用品系统设计销售人员名片手提袋门牌导示临时定金合约书标准各类信封销售进度表、)、 售楼处部份售楼处外围停车场导示牌立式营销中心导示牌售楼中心区位标示牌功能批示牌推拉(门把手)售楼处灯光设计售楼处接待台背景设计、)、办公区总言向导示牌(办公室、洗手间、示范单位)VIP室标牌办公室标牌财务室标牌经理室标牌洗手间(男女)标牌样板房()户型导示(包括户型图)样板房室内指示牌(主人房、儿童房、客户、书房、健身房、免费赠送牌等)功能导示牌(请勿触摸、请勿使用、请勿拍摄、请勿吸烟)、媒体诉求主题肥城首席健康、生态、人文社区兴润集团的关怀白鸽区生态馆。社区图书馆。水塘水底健康步道水中按摩池回力壁球场。没有质量美丽将不堪一击兴润集团的保证建筑施工篇物业管理篇轻松的生活就是好生活兴润集团的愿望总价轻松付款轻松日子轻松开盘热销篇兴润集团的笑容本案楼宇命名(因项目规划为高层电梯房)每次名字意义均不同。十七层:可选逸仙居、雅士居、十五层可选凌霄居、福临居、十一层:可选华安轩、雅乐轩、松涛轩、乐山轩、华海轩、静安轩、梅林轩、听海轩、御林轩、吟诗轩、圆明轩、宁静轩、安逸轩、绿松轩、青柏轩、赏悦轩、松隐轩、居易轩、渊明轩、桃源轩。广告费用的预算推广费用与可实行性肥城目前楼盘推广费一般在楼盘总销额的~之间我们认为本项目由于其特殊的地理位置规模与价格的因素综合考虑下表是我司按目前标准对本项目广告推广费用的初步预算。需要说明的是:大部分广告属于长效广告初期投入较多但按推广期分摊除成长期广告费用略高外基本保持均匀水平。推广费用预估表项目    时段    费用(约数取整)    备注地盘包装    长期    万    形象包装    长期    万    报纸广告    长期    万    电视广告    长期    万    户外广告牌    一年    万    广告整合推广费    一年    万    活动费用    数次    万    合计        约万    促销礼品、折扣优惠等计入价目表折扣注:本表为预估费用现场包装预算()包装项目    费用(万元)售楼中心平方米(包配置)    万元样板房套(包配置)   万元(可通过销售回收在此不计算)看楼通道(内导示及所有配置)  形象墙包装(含灯光设置)  万元(块大导示牌)    万元导示灯箱(需具体报批确认)    万元合计:    ¥万元形象包装费用(待定)项目    单价    数量    金额(万元)楼书    元本       海报、折页    元份        (中邮)    元份        展板()块    元块       模型    万元个        本案VIP卡    元张        条幅    元平方米                 共计约万元六、楼盘思路及价格策略(一) 推盘思路、 本项目推盘因为公寓的客户面比较广建议先推公寓以求快速聚集人气对于住宅的推盘因为到项目总量不大建议先分期推出在每户推出时主推低层内园景观的单位树立本项目适合居家的形象。、促销方面:建议以实实在在的促销措施如折扣、送装修、送家电等尽量避免玩抽奖的花样。、用价格对比销售的方法消化劣势单位以求全盘销售。(二)、价格定位及实施策略肥城的消费者在购房的过程中十分注重朝向这是楼盘定价过程中应重点把握的问题否则可能导致部分单位长久滞销无法通过价格优势引导消费结构平衡。价格表的制定:价格表是根据已确定的核心均价为基础通过各项调差而制定的各单位价格明细表。、 栋间差的确定考虑对比的因素主要有:朝向、景观、高度、密度、结构、噪音或污染一般情况下栋间差不宜大于核心均价的。、户型差的确定朝向、景观、实用性、结构、面积、噪音或污染一般情况下户型差不宜大于核心均价的。、楼层差确定一般情况下楼层差视结构为多层或高层以及栋间遮挡情况而定。高层住宅楼层差为。、 折扣率的确定为使于销售人员把握客户促进成交一般价格表会根据不同付款方式给予不同的折扣优惠。而在制订价格表时应按平均折扣率反推。()、生成价格表在各项调差确定后可利用计算机软件生成价格表。在夤体重有时应根据不同调差值制订~份价格表进行分析对比。通过对比分析后修正确定正式价格表。(也可以每层仅根据楼层指定楼层价格悬殊)七、我公司优势我公司在肥城数年来经历房地产高层波动起伏因此对项目运作有独到的见解和前卫的模式我们有信心从肥城目前这种循规蹈矩的运作模式中脱颖而出。公司组织架构完善重视团队作战观念。与其它公司相比因项目众多而无法集中人力资源重视贵公司项目而我公司将本着对贵公司负责的态度以及树立自己在肥城品牌代理的目的集中所有的精英全力以赴为贵公司的项目运作献计献策。先进的业务观念准确的客源研判及掌控慎密的策划构想完整的销售培训加上彻底落实的执行力创造了我们的优势。我公司先前成功经验分享()开发商找到契合的销售团队。()产品定位目标对象明确而我们能够找出正确买者。客户:A、往来肥城频繁之商务者。B、包括新城市区及其它邻近乡镇需求整体面积规划商档产品的客户。C、看准增值潜力之投资客(店铺)。D、政府单位公务员及入住本公司销售楼盘为荣之本地及外地有经济水平者。() 成功改造本地售楼员习性组成亲切服务企图心强、积极专业的销售团队。() 了解客户需求主导销售顺序成功销售控制稳定成交价格展现超强执行力。八、公司业绩肥城鑫程房产服务有限公司自成立以来全心致力于房地产的研究、策划和营销战略给开发商和投资商以量体裁衣式的全程贴心服务。公司本着求新求异的发展思路以市场为核心不断调整经营方向和策略规模不断壮大在业内已取得骄人的业绩赢得了众多客户的认可和尊重。公司凭借先进的营销理念和灵活的思维方式成功代理了淄博“中佳花园、天府明珠”和日照“安泰、水晶花园”、“安泰、星海花园”、济宁“金山花园”等十几个项目操作的项目涵盖普通住宅、豪宅、城市综合体、酒店公寓、写字楼、批发商城、商业大街等领域。另外还成功的完成房地产评估项目上百例、住房贷款几百例二手房交易项目更是枚不胜举。鑫程成立以来和十几家开发商进行合作操作的项目数十个没有一个开发商合作不愉快的没有一个项目中途退出的没有一个项目拖欠和不结佣金。讲信用、负责任鑫程坚守的原则。九、合作方式A、行销顾问及策划顾问及策划费:总销售金额之甲方责任:负责销售本案含广告费、策划费、顾问费、参与销售本案之人员工资提成及其它衍生之一切费用开支乙方服务范围:、拟订整体销售计划及市场推广策略、全案包装、广告策略及媒体计划建议、代甲方招聘及组训销售人员 、 按媒体发布计划与甲方充分讨论后制作媒体经甲方确认后执行之()、 于销售期间每周定期向甲方汇报销售及策划工作进度并作以下分析:市场分析竞案分析买家分析销售本楼盘之策略或通路调整建议、定价及付款办法建议、 于各项销售工具(如模型、效果图、售楼书等)制作过程中提供意见协助监督以确保品质。其它约定:本案于预售许可证取得并完成样板房装修后三个月后销售率若未达五成则甲方有权终止合作并不再支付佣金乙方但已支付之款项不得追回。请款约定:、于签立策划合同同时甲方以现金支付应请款总金额之予乙方、销售率达时甲方以现金支付应请款总金额之予乙方、 销售率达时甲方以现金支付应请款总金额之予乙方、 销售率达时甲方以现金支付应请款总金额之予乙方、 销售率达时甲方再以现金支付总金额之的余款。·B、    代销(本公司的合作方式)甲方责任:、提供销售本项目楼盘所需政府批文、证照、 协助为买家办理国内银行按揭、公证、房产证等买卖手续、 整体销售推广之费用(含水、电、电话费)广告费广告策划费销售工具制作费乙方责任:、 销售人员招聘训练及其工资、提成由乙方负责、 方案A所列之服务范围请款约定:、    广告策划费人民币X万元(双方商榷)服务期间一年。(A)、    销售佣金销售率(含)以下以销售金额请佣。销售率(不含)以上以销售金额请佣。、    差价佣金(溢价分成)售价超出约定底价时甲乙双方五五分成或为甲方得乙方得。、请款时间每月月底结帐次月依甲方之放款日依请款金额一次以现金支付乙方。本报告只是项目策划的纲要文件具体的执行方案需要另行提供再次感谢贵公司给予我司参与本项目营销策划投标的机会期待我们有进一步合作的机会。肥城鑫程房产()()年月日年

  其他商业用房主要是企业投资,企业在进行这方面的投资时,都组织一个专门的班子,从各个方面综合考虑,房地产经纪人在这方面的业务较难进入。

  购置用于出租的住宅用房时,应该考虑出租客源与对象构成、市场供需关系的变化等方面的因素。

  每座城市的人口结构都有不同的特点,从住宅租赁市场的角度来看,可以从以下几个不同的方面去分析:

  ①外来人口结构。外来人口是住宅租赁市场的主要客源。一个比较开放、外来人口比较密集的城市和另一个比较闭塞、外来人口比较稀疏的城市相比,两者的客源迥然不同。前者租赁市场广阔,后者市场狭小。

  ②产业人口结构。第三产业的从业人员是住宅租赁市场的主要客源,一座城市里第三产业越发达,住宅租赁市场越活跃。

  1、注册资本不低于500万元; 2、注册资本中无国有和集体资本; 3、有固定的经营场所; 4、持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术管理人员不少于4人,持有会计资格的专职会计人员不少于2人,专职统计人员不少于1人;

  (3)在境内未设立机构、场所的外国企业转让房地产,按其转让收入减除财产净值后的余额为计税依据,征收所得税,税率是10%

  ③出租对象层次结构。不同层次的承租对象构成不同的租赁市场,这些市场可细分为:以白领阶层为主的租赁市场;以蓝领阶层为主的租赁市场;以城市游民为主的租赁市场;以商贸人员为主的租赁市场;学生公寓市场;外国人租赁市场等。

  租赁市场的供需关系主要考虑三个方面:一是客源的流动性。由于这些客源有很多是流动人口,城市经济的繁荣像磁铁一样将这些人口吸引过来,城市经济一旦出现萧条,这些客源又会流向其他城市。二是承租对象的经济条件的变化。许多人在自己买不起住宅的时候租用住宅,当其经济能力达到购买住宅的时候,他们就会退出承租行列。三是市场供应量。住宅出租市场供不应求时,租金上涨,出租收益率就高;供过于求时,不但租金下降,空置率也会加大,出租收益率也相应降低。

  不同的租房对住宅的需求是有差别的,在投资住宅时,对其房屋的选择,应根据租赁市场定位,结合不同细分市场的需求,从档次、位置、环境、配套、楼层、户型、面积等方面去考虑。在档次上,以中、低档为主,因为中、低档租用客层面较大,容易出租。选择高档住宅时,要视该城市的住宅租赁市场的消费导向而定。在一些经济发达的城市,逐渐出现以外国人为主要对象的高档住宅租赁需求,如果具有这些市场需求,同时也有适合外国人居住的高档住宅,投资这类房屋,收益率较高。但公共交通要方便,生活配套要齐全,户型面积应小。如果该地区缺少高档住宅租用客层面,最好不要投资购置高档住宅。

  如果城市经济发展水平较低,办公用房的需求就较少;城市经济发展水平高,办公用房的需求量会相应增大。经济发展速度的快慢,也关系到商品办公用房需求的增减。经济发展速度快时,一些公司在不断地膨胀,新公司也不断涌现,对办公用房需求量就会猛增,有时会出现供不应求的紧张局面;如果经济发展速度一旦缓慢下来,一些大公司规模将会萎缩,小公司可能会关闭,办公用房的需求就相应减少。

  对于商品办公用房的需求主要是第三产业,尤其是刚起步的中、小型公司租用办公用房的较多。一座城市当第三产业比重加大时,办公用房的租赁市场需求量就会增大。

  选择办公用房时,主要是看房屋所在城市经济发展程度如何,其区域环境是否适宜商务活动,公共交通是否方便,建筑外形是否吸引人,办公设施配套是否完善,尤其是停车位一定要足够。

  进行这类置业租赁投资的基本上是企业行为,这类租赁市场的主要对象有以下几个方面:

  租用厂房的主要是第二产业中的加工业,由于加工业的伸缩性强,租用厂房的弹性也大。当工业产品市场活跃,工厂接到的订单一旦增多,租用厂房的需求量就会增大;如果工业产品市场出现萧条,订单减少,租用厂房的需求量也将相应减少。

  本专题收集HR最实用的人才测评基础知识、胜任力素质模型、MBTI、性格及能力测试、职业取向测试和常用表格等知识,让你招人从此不愁。

  租用仓储用房的主要是制造业、贸易业、物流业,该部分租赁市场的需求量主要受区域经济发展的影响。

  回看中国的房价上涨历史,会有一种很奇妙的现象。即房价率先启动,带领物价上涨,工资上涨,居民收入上涨,然后房价会停滞一段时间,等后者慢慢跟上来差距缩小了,房价再蹦一把,如此循环。

  “严厉的调控政策,正是促成销售增长的内因。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,按照惯例,房企每年都会针对“金九银十”做一波促销活动。大部分企业上半年销售平淡,所以本轮的推盘和促销的力度都要大于往年。

  某先生拿出11万元,作为投资商场的首期付款,其余为银行按揭付款,每月的租金用于还款,每月还款额。商场产权单位面积为20平米,总价为20万元。购置后长期出租(50年),收取租金,平均租金每月3000元,无空置。简要投资回报分析如下:

  房地产策划经理四川大一房地产有限公司成都-温江区20-30万/年10-25

  投资策划经理(文旅)成都明信房地产集团有限公司成都20-30万/年10-25

  1、根据公司发展战略目标,组织制定营销策略和目标,并监督贯彻实施;2、分析销售和市场发展状况,提出书面报告及针对性意见;3、负责项目各类营销活动的策划、组织、协调、实施;4、完善项目各项包装及展示内容的设计和制作等;5、统筹撰写项目各阶段营销策略、推广方案、活动方案等;6、负责广告公司、渠道公司、分销单位、物料公司等合作单位的沟通对接和管理把控工作;任职资格:1、在房地产公司从事过策划工作5年以上,其中至少2年以上管理工作经验;2、具备良好沟通表达能力和谈判能力,有较好的管理魅力及统筹能力;3、有丰富的媒体及活动资源,对项目前期到后期策划有较好的掌控能力;4、具备良好的执行能力和计划能力;

  1.注册资本不低于1000万元; 2.从事房地产开发经营1年以上; 3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%; 4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

  (5)印花税(租金收入×0.05%):36000)×0.05%=18(元)

  (7)个人所得税(租金收入-1500-税费):(3)×20%=5514(元)

  中华人民共和国房地产法律法规全书(含典型案例及文书范本)(2018年版)

  (2)投资回收期租赁经营年收益率:(36000-12444-1680)/241760×100%=9%

  (4)从第12年起,至50年,租金收入减去经营费用及税费,作为投资净收益:(36000-12444-1680)×39=853164(元)

  .1.0 1.1 谭善勇主编.房地产投资分析.机械工业出版社,2008.3.

  .2.0 2.1 熊帅梁主编.房地产经纪实务.东北财经大学出版社,2009.09.