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关于房地产开发企业营改增的特殊规定都有哪些

  营改增文件发布之后,房地产产业也面临着一次很大的改革,关于房地产开发企业营改增的特殊规定有哪些?房地产企业应该作何反应?房地产企业应该依据关于房地产开发企业营改增的特殊规定来做出反应对策,顺利的由营业税转到增值税中去。

  第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。

  (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%.

  港股今天发生巨震。恒生指数高开高走后,于午后2点起异动拉升,盘中一度涨超1100点,最高达26654点,重回10日线上方,并创下近一月新高。

  销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

  建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

  转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

  解析:解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

  一、营改增试点期间,试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策

  10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

  解析:强调房地产企业一般纳税方式下,计税依据为扣除土地价款之后的余额。这是因为土地一般是从政府手中拍卖得到了,不可能取得增值税专用发票进行抵扣,所以直接采用差额纳税的方式,将属于土地的不能抵扣的进项税额变相进项扣除,减轻企业的税负。

  7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

  解析:确定房地产开发企业一般纳税人销售老项目增值税征收率为5%,而非一般企业的3%.

  8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。

  9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  解析:房地产开发企业收到预收款时,沿用营业税的规定,预缴税款,注意,这里的税率与营业税税率不一致,营业税是5%,这里的预征率是3%,目的是为了让项目所在地的主管税务机关也能有部分收益,避免了项目地和机构所在地税收分配的不公平。

  (十)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  解析:这一条规定,就印证了上述9.为了平衡两地税务机关税收收益的解释。按照3%在项目所在地预缴之后,再向机构所在地申报补税。

  本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

  解析:本条规定说明14号公告不是针对房地产开发企业的,而是针对一般性质的纳税人的规定。

  国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

  国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。

  第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

  第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

  此外,根据租约的约定,房屋出租者可能还需要为自己的物业交纳各种保险费等费用。

  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

  解析:营业税改征增值税试点有关事项的规定中(三)销售额中房地产差额纳税,进行了细化解释。

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  但讲究“全”并不代表体量要大,更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。

  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  某种意义上,中国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域、多项目运营状态,而在这条成长的路上,能够在...

  第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

  第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

  (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

  (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

  ①三四线城市新区大型综合体项目的核心驱动,以及各物业间的内在关系;②开发节奏如何控制。

  日本在1975年城市化率达到75%,直到2001年才突破79%,中间经历了26年的缓慢增长;韩国1992年城市化率达到75%,直到2002年才突破80%,中间也经历了10年的缓慢增长。

  第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

  1、全面负责街区商业、商业综合体、文旅综合体、景区等业态招商的任务实施、制定、修订公司招商、运营管理制度、流程及招商运营政策;2、市场调研、分析,并建立实时的市场相关信息数据库及参与招商价格的制定;商业业态定位及销售、招商及运营收支预算的编制和控制;3、招商部业绩指标的制定、分解和组织实施。分解、执行招商业绩目标,制定、修订及实施相应的招商、运营计划和方案;4、组织实施文旅及传统商业项目招商及业绩目标的达成;制定年、月度营销策划活动方案并组织实施;协调各种公共关系,维护公司利益;5、招商合同、协议的签订及客户资金的跟踪、催收工作;6、招商运营的统计和分析,编制招商运营统计报表和分析报告;7、招商运营资料和客户资料的收集、整理、存档工作,建立客户数据信息库。任职要求:1、本科及以上学历,营销、经济相关专业优先;2、工作经验8年以上及3年以上同岗位管理工作经验;3、具备一定的市场营销、商业管理、经济管理、心理学、法律、销售行业经验;4、有文旅业态招商工作经验及综合体筹备期至运营期工作经验优先;5、具有独立进行业务谈判和交涉的能力;具有独立规划业务工作的能力;分析商场动态,在经济活动中发现和处理问题;能撰写市场调查、预测和分析经济活动的专题报告和总结。

  解析:只有一般计税方式才可以差额纳税,简易计税的方式不可以扣除土地价款,差额纳税,因为一般计税税率为11%,简易计税使用征收率5%.

  (4)外市纳税人在我市临时从事房地产(转让不动产或土地使用权转让)经营活动,能提供机构所在地税务机关开出的《外出经营活动税收管理证明》的(查验原件,附复印件),可由其回原地缴纳企业所得税。

  第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

  第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

  第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为依据进行划分。

  不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

  解析:明确同时对应不同增值税项目的进项税额不能抵扣的公式。以建设规模为依据划分,但是对于建设规模没有进行解释。建设规模一般是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模,亦称生产规模。详细来说,主要是包含工程概况的相关数据,比如:建筑面积、层数、层高、结构类型、使用用途、占地面积等。根据建设规模定义的解释,可以采用多种方式确定建设规模,如果国税总局没有后续细化准则出台,企业可以根据项目的具体情况进行筹划,以确定采用占地面积,还是建筑面积来确定建设规模.

  商业用房可分为商场、宾馆、酒楼、娱乐、营业服务等用途,租金收益可观。租金收入是否稳定,往往取决于市场大气候和商家经营情况。

  也就是说,当期的土地供应会很大程度影响未来一年至三年以后房地产市场供应。土地供应的节奏和对应周期的人口增长、购房需求相匹配,就能维持甚至推高房价,反之则容易挤压库存甚至引起房价下跌。

  第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  房地产开发二级资质是由房地产开发暂定资质、四级资质或者三级资质升级所得。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积为25万平方米以下的项目。

  第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  解析:对于在项目地预缴,机构地申报进行了细化解释,预缴的税款在申报时可以抵扣,并且未抵扣完了可以结转下期继续抵扣。

  第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

  今日,国家统计局发布2019年9月份居民消费价格主要数据。数据显示,2019年9月份,全国居民消费价格同比上涨3.0%。其中,包含居住在内的其他七大类价格同比六涨一降。其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨5.8%、2.2%和1.7%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.6%、0.7%和0.6%;交通和通信价格下降2.9%。

  第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

  解析:对专用发票的开具做了限制,已经缴纳过营业税的开具增值税发票的,以及向个人销售房地产项目,均不得开具增值税专用发票。缴纳过营业税的,税款已经解缴在地税了,如果还开具增值税专用发票,取得发票一方进行抵扣,不符合增值税的原理。对于个人购买者,不是增值税一般纳税人,也就不能取得增值税专用发票了。

  第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

  解析:规定了小规模纳税人预缴税款的计算公式,更利于实际操作。不过这里的预缴地与一般人不同,这里是在主管国税机关预缴,而一般人是在项目地预缴,在主管国税机关申报。

  第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  ②品牌服装一般分布在2-4层;③休闲娱乐类一般分布在5-6层;④超市主要分布在2、3层或负1层。

  解析:与一般人规定一致,申报税款可以抵减预缴税款,未抵减完的可以结转下期。

  第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

  在“以价换量”抢收业绩的同时,房企到位资金增速却连续四个月处于下滑状态。数据显示,前八个月,房地产开发企业到位资金为113724亿元,同比增长6.6%,增速比前七个月回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

  第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。

  第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。

  解析:与一般纳税人规定一致,限制了专用发票的开具,已经缴纳营业税的,以及销售给个人的均不得开具增值税专用发票。

  华泰证券研报称,住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元,围绕着租赁个税抵扣规模十分庞大。

  第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。

  第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

  商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户,对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。利用推广中信息不对称的优势,迅速的建立起客户对项目的信心,通过适当的销售策略和销控策略配合,迅速消化这批客户的投资需求,形成项目热销的局面,奠定项目销售的良好基础。

  第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

  上面就是小编为大家提供的关于房地产开发企业营改增的特殊规定的全部内容了,营业税改增值税,对于企业来说也是一次大变革,企业要做好各种应对措施来面对这一问题,如果大家对这一问题还有所疑问的话,大家可以仔细研读一下相关规定。

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