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5%和10%

  通过嘉宾愉快的交流和分享,本次活动圆满结束。相信未来,无论是童兜天地还是其他购物中心今后与亲子品牌的合作上,都会更加相得益彰,向合作共赢的方向更进一步。

  本文通过土地成交价款对土地购置费的进行了建模和定量预测,对建筑工程投资进行了定性的分析和预测。在预测模型和施工走稳的假设下,预计全年土地购置费累计增速将下滑至14.4%,向下拉动地产投资增速回落至8-9%左右,预计明年地产投资累计增速将前低后高。

  今年地产投资增速的主要支撑在于土地购置费和建筑工程投资。二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速(对应的房地产开发投资增速为10.5%)。因此,对土地购置费和建筑工程投资增速的判断是预测今明两年地产投资的重点。

  模型的设定:土地成交价款对土地购置费的领先关系可以让我们依靠前者对后者进行简单估计与预测,土地购置费分期付款的特性决定了回归模型如何设定。模型依赖于以下两个假设:1、土地购置费中包含的土地成交价款和其他的费用同比例变化。2、房企对当期土地购置费用在未来几个季度的分期比例是固定的。

  而牧羊人的想法是:在一定面积的草原上维持合理数量的羊,在不影响羊群正常发展的前提下,剪更多的羊毛,挤更多的羊奶,卖更多的羊肉。

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  从回归结果来看,2016年以后房企对当期土地购置相关费用的分期并不均匀,有逐渐后移的倾向。如果我们对比模型拟合的结果与平均分期假设(假设房企按照0.25:0.25:0.25:0.25的比例对土地购置费“均匀地”分期付款)下的拟合结果,就可以发现房企土地购置费支付行为发生的动态变化。结果显示,2015年以前,房企的分期付款节奏相对平均,而2015年以后的付款重心则出现了明显的后移。

  模型的预测结果:四季度土地购置费当季同比可能转负,降至-1%,全年累计增速预计下降到14.4%,预计将拉动全年地产投资下行约1.6个百分点。由于我们的回归模型体现出了明显的支付后移特征,因而明年的土地成交价款(或土地购置面积)增速对明年的土地购置费影响十分有限。经简单测算,明年土地购置费增速可能在年初见底,并呈逐渐回升的态势。

  建筑工程投资有望长期走稳。建筑工程投资主要受施工面积影响,过去几年因为停工或放缓施工积累了大量的未完工项目,总要依靠施工解决。这可能是施工增速在今年新开工边际放缓、竣工边际回暖的情况下逆势而起的核心因素,预计将持续带动施工面积、建筑工程投资增速走稳,竣工增速将跟随回升。

  作为北京东部面积最大、业态最全的高品质家庭型购物中心,长楹天街在面对主流亲子家庭快速升级的消费理念、个性多样的消费需求时,从未停止对儿童业态持续而深入的升级调整。儿童业态是长楹天街相较于其他竞品项目差异化定位的核心优势之一。

  结论:定性判断下,四季度和明年施工增速走稳的概率较大,将持续带动建筑工程投资稳健增长,预计竣工增速也将有明显回升。考虑了土地购置费的下拉作用后,今年全年的房地产投资累计增速可能逐月下降,最终降至8-9%附近。同样受土地购置费的影响,明年地产投资累计同比增速的低点可能在一季度出现。

  房地产开发投资主要来自建筑工程投资和土地购置费。房地产开发投资完成额分为四个部分,建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用。四项投资的历年的占比大致如下:建筑工程投资常年占比55%以上;安装工程投资占比一般不超过10%,均值在7%左右;设备工器具购置投资占比一般不超过2%;其他费用占比一般在20%-40%之间,上半年占比约为38%。其他费用主要由土地购置费构成,往年占比通常在60%以上,今年占比已经接近90%。

  今年对房地产开发投资影响最大的主要是建筑工程投资和土地购置费。今年房地产投资同比增速保持高位,很大程度上是土地购置费和建筑工程投资的增速在支撑,二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%。如果看各项投资对总投资的拉动,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速。受到竣工较弱的影响,安装工程的对总投资的贡献为负,而设备工器具购置由于占比较低,对总投资影响十分有限。

  对于国家住建部的表态发言,国务院发展研究中心研究员倪红日为接纳21世纪经济发展报导新闻记者访谈时表达,包含分税制改革、(也有国家住建部关键承担的)不动产登记这些,这种全是在十八届三中全会税务总局深化改革、推进各层面改革创新的工作规划以内,是依照方案持续推动全过程之中。 倪红日表达,现阶段,中央政府整体方位已经确定。 将要2个税收(房地产税和城区土地税)拼在一起。

  理清了今年地产投资的支撑因素后,我们将对土地购置费四季度以及明年的表现进行建模和预测,对影响建筑工程投资的施工进行定性判断,从而形成对明年房地产投资的判断。

  我们对于土地购置费的预测是建立在对本年土地成交价款(或本年购置土地面积)的预测基础上的。因此,在对土地购置费进行分析和预测前,首先对两个概念进行界定,以下是统计局对于两个指标的官方解释:

  据赢商大数据,2012-2016这五年间,儿童业态在购物中心的平均占比已由8%上升到18%。随着国家二胎政策开放、年轻一代家长登上舞台,儿童消费在家庭支出的占比不断增加,“儿童经济”日趋火热,由儿童消费带动的“一拖N”经济使儿童业态逐步成为全国各大购物中心的主力业态之一。

  (Ⅰ)二者统计口径不同。土地成交价款仅仅是土地本身的价格,而土地购置费不仅包含了土地成交价款,也包含了一些其他的费用,如土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等一系列费用。也就是说,土地购置费和土地成交价款之间是包含与被包含的关系。

  对儿童业态而言,万柳华联相对而言是经营效益比较好的,可以算是第一名的项目了,除了地理位置,经营基础打的比较好之外,跟这些年的调整选择也是有一定关系。儿童业态是一个大势所趋,特别像万柳、金源也好,包括中关村地区三角形的商圈,对于三角形的区域来说,我觉得大家还是有一定的取舍。万柳华联有三个关键词,第一个独立,第二个择优,第三个共赢,首先,我们让儿童业态有一个独立的发展空间, 其次,有很好的品牌基础,然后在品牌选择上优中选优,最后,我们希望卖场最大程度上给大家提供一个共融的空间,从而达到业绩上的共融。

  (Ⅱ)土地成交价款仅仅是合同价格,而土地购置费是土地购置的各种费用实际分期付款后形成的结果。土地成交后,当期购置土地产生的相关费用(包括土地成交价款和其他的费用)原则上可以在一年以内结清,因此我们经常看到土地成交价款(或土地购置面积)的表现与土地购置费是错期相关的。

  而值得注意的是,该地块的规划数字直到今年7月之后才未再有变化。2018年2月的一张照片显示,其中一幢建筑已经开始建设地上建筑;2018年3月,美的广场的展示区和营销中心就已经开放了。

  综上,该项目在美的置业接手后,曾进行过至少两次大的规划修改,最终,地下不计容建面增加了29745.46平米,限高上限增加了37.9米,总建筑面积增加了26584.77平米。

  土地成交价款对土地购置费的领先关系可以让我们用前者对后者进行简单估计与预测,土地购置费分期付款的特性决定了回归模型如何设定,需要以下几个假设:

  (Ⅰ)土地购置费中包含的土地成交价款和其他的费用同比例变化。上面提到土地成交价款包含于土地购置费,除此之外还有一些其他的费用,因而我们要单独使用土地成交价款预测土地购置费,首先要基于一个比较强的假设:土地成交价款与其他的费用是同比例变化的。这个假设并非没有道理,这部分费用很可能是与土地的价格相关的,而且二者的比例关系在一定时期内是相对稳定的(收费政策短期的稳定性)。这也有另一层含义,即考察的时点跟当前时点距离越近,那么这个假设的还原度可能越高,如果把时间轴拉的越长,这个假设的可信度会下降。

  (Ⅱ)房企对当期土地购置费用在未来几个季度的分期比例是固定的。这个假设也比较强,众多房企的行为模式都不相同,把他们当成一个整体后,并没有严谨的证据表明这个比例是稳定的,而且随着房地产企业融资压力的不断增大,土地购置费的付款节奏也可能出现后移的现象,这个比例可能是动态变化的。也正是基于这样的原因,所取的时间区间越短,该假设成立的概率越大,时间轴拉长可能会出现较大的预测偏差。出于回归模型的需要(只有假设系数稳定,才能保证每一期土地成交价款的分期支付额之和与当期总价款保持一致),我们仍然做此假设。

  关于模型的设定和数据的选择。我们使用的数据为两项指标的当季绝对数,被解释变量是土地购置费,四个解释变量是提前1-4期的土地成交价款,用不含截距项的线性回归模型进行拟合。在上述模型下,土地购置相关费用当期并不支付,在随后4期中各期的支付比例为β1:β2:β3:β4。理论上当期土地成交价款中也会有一部分进入土地购置费,但是加入模型后系数较小而且不显著,因此我们将其排除在回归模型之外。另外,之所以选用季度数据而非月度数据进行回归,是因为月度回归模型中的大部分解释变量的回归系数不显著。回归的数据仅选择了2016年及以后的数据,以保证前文的两个假设的可信度,但是也会产生样本数量较小的问题。

  上述人士还表示,这个规划修改,让施工难度,工程造价都提高了一大截。“深基坑施工难度很大的,也很容易出事。如果是在项目已经开工打桩的情况下,再改成地下三层,难度系数更会增加。”

  从回归结果来看,2016年以后房企对当期土地购置相关费用的分期并不均匀,有逐渐后移的倾向。从回归系数看,各期对应的系数呈单调递增的趋势,说明后续四个季度的支付比例越来越高。我们将预测的土地购置费转换成当季同比,与实际土地购置费的当季同比数据进行对比,可以得到图3中的结果。由于模型只对2016年以后的数据进行回归,且不同时期房企行为变化也比较大,因此模型对过去土地购置费的拟合效果比较一般,但对于2016年及以后的数据拟合程度较高,Adjusted R-squared为0.9964。如果我们对比模型拟合的结果与平均分期假设(假设房企按照0.25:0.25:0.25:0.25的比例对土地购置费进行分期付款,图4)下的拟合结果,就可以发现房企土地购置费支付行为发生的动态变化。结果显示,2015年以前,房企的分期付款节奏相对平均,而2015年以后的付款重心则出现了明显的后移。

  系数的估计量有偏。尽管模型的拟合程度较高,系数较为显著,也体现出了近年来房企推迟支付土地购置费的特点,但是β1的系数为负且显著不太符合逻辑。究其原因,主要还是前述的两个假设过强,在现实中并不完全成立。假设1不完全成立意味着模型遗漏了重要变量(土地成交价款以外的费用可能受某些模型未加入的变量影响);假设2不完全成立说明模型本身的设定存在一定的问题,这些原因都导致模型系数的估计量是有偏的。

  那么儿童业态作为购物中心的“引流器”,如何赋能其他业态品牌?商业地产又该如何依托于儿童产业升级的契机进行体验消费场景升级,进而实现与儿童业态的共赢?

  一季度土地购置费的预测误差可能相对较大。一季度的土地购置费和土地成交价款数值较小,可能会因为春节错位等因素出现大幅的同比波动,因而可能会出现较大的预测误差。另外,从模型的角度来看,由于β1的估计值为负,意味着β1的估计量有偏,而且较实际值偏离较大。从土地成交价款的数据特征看,四季度数值往往最大,这个数值会在次年一季度土地购置费的预测中与β1相乘,因而会导致β1的估计偏误被放大,所以模型的一季度预测值与实际值的残差相对较大。

  在上述模型之下,现有的数据即可对四季度土地购置费增速进行预测,四季度土地购置费当季同比可能转负,降至-1%,全年累计增速预计下降到14.4%,预计将拉动全年地产投资下行约1.6个百分点。

  由于我们对土地购置费的回归模型体现出了明显的支付后移特征,因而土地成交价款(或土地购置面积)增速对明年的土地购置费影响十分有限。由于我们目前没有对明年的房企拿地形成比较系统的预测,我们在这里仅对4种简单的假设进行测算,分别对应明年拿地增速-5%,0%,5%和10%,且四个季度增速保持不变,今年四季度的同比增速假设与今年三季度相同,为-7.6%。测算结果如下表所示,显示明年的土地购置费增速受到明年拿地的影响很小。(明年一季度的预测的误差可能相对较大,但预计土地购置费增速将在年初见底,并呈逐渐回升的态势。)

  房产税不可以说对楼价]有危害,说]有危害也错误,可是说有挺大、根本性危害,这类叫法也错误,二种极端化的叫法都错误。

  时代智造港(东莞)是2019年省重点项目和东莞市属重大项目,也是广深港澳科技创新走廊(东莞段)空间规划创新平台的重要节点。项目总建筑面积近200万平方米,其中产业部分占地300多亩。项目以服务先进制造业为宗旨,发挥东莞制造业传统优势,重点发展智能终端设备上下游的研发设计、零部件生产、智能终端设备制造、控制系统、应用服务等,打造智能终端产业集群。

  预计明年的土地购置费累计同比增速将在一季度触底,随后呈回升的态势。考虑到土地购置费与GDP没有直接联系,并不会对当期GDP产生明显的影响。

  建筑工程投资与施工关系密切。我们在《债市启明系列20190816—房地产投资的中期逻辑》中曾经研究了房地产各项投资与房地产开发各环节的关系:新开工面积增速与设备工器具投资增速较为匹配,施工面积增速与建筑工程增速较为一致,而竣工面积增速与安装工程增速相对匹配。因此,我们对于地产投资中比重最大的建筑工程投资的预测要依赖于我们对于施工面积的判断。

  停工面积加速复工,可能是今年施工增速“逆势而起”的核心因素。今年新开工增速(-)和竣工增速(+)的边际变化对施工的影响为负,但我们看到施工增速在稳健增长。仅从新开工、施工、竣工的累计增速中,难以找到近期施工增速回暖的证据,但是如果从绝对数来计算,则可以看到近年来房企加速开工和减速竣工可能导致了大量的已开工项目暂缓施工,过去停工面积的加速复工可能是施工增速稳健回升的主要原因。我们的分析基于以下公式:

  据了解时代产业集团是时代中国旗下全资子公司。2008年起时代产业集团布局珠三角,目前已运营超过11个产业项目,在运营园区面积超200万平方米。

  上述公式中等号并不成立,说明可能存在停工面积累积的现象。我们将每年的“Δ施工面积”与“新开工面积-竣工面积”进行比较,可以发现二者在2015年以前大致保持一致,但是自2015年开始,“新开工面积-竣工面积”开始大幅超过“Δ施工面积”,这就意味着部分工程项目出现停工现象。这些项目在开工当年计入了新开工面积,但是却在停工后移出了施工面积,以致近几年的施工面积增速较低,二者背离。经过了几年的积累,停工工程的面积越来越大。时至今年,前期累积的工程不得不加速复工,导致施工增速在新开工放缓、竣工边际回暖的情况下逆势抬高。(由于新开工和竣工面积的统计口径不完全一致,因而上述测算方法未必能够算出停工面积的准确值,但近年来停工面积大幅累积是较为明确的)

  “快周转”和龙头房企对于资金和工期的控制力增强,是上述背离的根本原因。“快周转”让开发周期变长,而非字面理解的变短。因为龙头公司供应链资金控制能力很强,工期进展也主要由他们决定,拉长开发周期的好处在于可以拖欠部分工程款,利好企业现金流,于是就出现了房企压缩前期时间,拖延后期施工的现象。此外,新房二手房的价差、首套房购买占比下降等原因也使新房的购买者对推迟竣工的容忍度有所提升。

  定性判断下,四季度和明年施工增速走稳的概率很大,将持续带动建筑工程投资稳健增长,预计竣工增速也将有明显回升。前期累积的大量停工面积和放缓的竣工进度总要依靠施工解决,因此我们认为明年的建筑工程投资依然会保持不错的增速,对地产投资和GDP产生直接影响,具体影响的大小还有待测算。同时,高施工增速之后竣工增速也有望在今年四季度和明年快速回暖并转正,在一定程度上提振安装工程投资。考虑土地购置费的下拉作用后,今年全年的房地产投资累计增速可能逐月下降,最终降至8-9%附近。同样受土地购置费的影响,明年地产投资累计同比增速的低点可能在一季度出现。

  2019建博葵花奖已经正式启动。今年葵花奖重磅升级,邀请了公安部和上海质检院等权威机构助力。